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Les frais d'agence et l'investissement locatif


Lorsque l'on recherche un bien, on trouve deux types d'annonces : les ventes de particulier à particulier et les ventes via agence. Chacune comporte ses avantages et inconvénients :

  • Transaction de particulier à particulier :

    • Avantages :
      • Pas d'intermédiaire entre vous et le vendeur, vous pouvez négocier en direct (attention, c'est un avantage à double tranchant)
      • Vous n'aurez pas à payer de frais d'agence !

    • Inconvénients :
      • Demande une bonne connaissance en investissement immobilier et de solides bases en négociation
      • Risque de litige plus élevé qu'en passant par une agence

  • Transaction via agence :

    • Avantages :
      • Plus simple et vous libère du temps. Un bon agent immobilier connaît son marché et saura vous apporter son expertise dans votre recherche
      • Vous partagez un objectif commun avec l'agence si le bien vous intéresse : sa vente ! Une agence se doit de trouver l'équilibre entre un prix élevé qui lui donnera une commission intéressante et l'assurance de réaliser la vente au risque sinon de la voir lui échapper.
      • Protection juridique et risque de litige moins élevé que pour une transaction de particulier à particulier, celle-ci étant soumise aux lois Hoguet et Alur

    • Inconvénients :
      • Les frais d'agence qui viennent amputer le rendement locatif

Qui doit payer les frais d'agence ?


Voilà une question qui revient souvent et qui mérite qu'on s'y arrête. Deux scénarios sont possibles : soit les frais d'agence sont à la charge du vendeur, soit ils sont à la charge de l'acquéreur. Regardons les implications pour chaque cas :

  • Charge vendeur :
    C'est le cas le plus fréquent. Quand vous voyez une annonce dont le prix est indiqué FAI (Frais d'Agence Inclus) avec la mention "honoraires à la charge du vendeur", cela signifie que les frais d'agence sont pris en charge par le vendeur.

    • Avantages :
      • Intéressant pour négocier un apport faible pour son crédit, les frais d'agence étant considérée par la banque comme non existant puisque payés par le vendeur. On peut donc tenter de négocier de n'avoir à apporter que les frais de notaire pour son emprunt.

    • Inconvénients :
      • Les frais de notaire sont calculés sur le montant de la vente, et incluent dans ce cas les frais d'agence puisque ceux-ci ne seront remboursés par le vendeur qu'une fois la vente effectuée. Les frais de notaire seront donc plus importants que pour une transaction via agence.

  • Charge Acquéreur :
    C'est le cas quand vous voyez une annonce mentionnant explicitement : "Honoraires TTC inclus à la charge de l'acquéreur". L'annonce doit alors obligatoirement mentionner le taux en pourcent utilisé pour le calcul des frais d'agence

    • Avantages :
      • Frais de notaire moins élevés que dans le cas des frais d'agence réglés par le vendeur.

    • Inconvénients :
      • Comme vous réglez vous-même les frais d'agence, la banque vous demandera en général de les inclure dans l'apport.

Notre simulateur vous permet de choisir parmi toute les options que nous venons de lister (transaction de particulier à particulier, via agence, frais d'agence à la charge du vendeur ou de l'acquéreur) afin de s'adapter aux scénarios que vous serez amenés à rencontrer dans votre recherche d'investissement locatif.

Dans le cas où vous choisissez une transaction de particulier à particulier, les frais d'agence se masquent automatiquement.

Comment sont calculés les frais d'agence ?


Autant les frais d'Agence dans le cadre d'une location sont encadrés par la loi Alur, autant les frais de négociation lors d'une acquisition ne sont soumis à aucun cadre.
Chaque agence est donc libre de pratiquer la politique de frais qu'elle souhaite. Sa seule obligation étant d'afficher clairement son barème dans son Agence et sur les annonces, ainsi que de ne pas le dépasser.

Il est bien entendu possible de négocier ces frais à la baisse quand l'occasion le permet. Attention toutefois à ne pas être trop gourmand. Un agent immobilier est rémunéré à la commission et celle-ci représente entre 7% et 30% des frais d'agence. Si votre demande vient trop amputer sa commission, vous prenez le risque qu'il s'implique moins dans votre vente que dans d'autres plus rémunératrices pour lui.

En règle générale, les agences appliquent un barème avec un taux dégressif en fonction de la tranche de prix dans laquelle se trouve le bien. Certaines agences utilisent également un barème plancher en euros pour la tranche la plus basse. Voici deux exemples de barèmes tels que vous pourriez les rencontrer :

Tranche
prix
Taux /
commission
0 - 20 0005 000 €
20 001 - 100 00010%
100 001 - 300 0007%
300 001 - 500 0006%
500 001 - +5%

Vous avez le choix dans le simulateur entre le laisser calculer automatiquement les frais d'agence (via un barème que vous pouvez modifier dans la partie "Paramètres simulateur de votre compte), ou les saisir manuellement en pourcentage ou en euros.