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Les frais de notaire et l'investissement locatif


Lors de toute transaction immobilière, l'acquéreur doit obligatoirement s'acquitter des frais de notaire. La manière dont ceux-ci sont calculés reste obscure pour nombre d'investisseurs. Nous nous attacherons ici à vous détailler pas à pas les différents postes qui constituent ces frais.

Nous verrons aussi les différentes méthodes qui existent pour tenter de les réduire.

Mode de calcul


Les frais de notaire sont calculés sur le prix net vendeur. Ils incluent donc les frais d'agence si ceux-ci sont à la charge du vendeur et ne les incluent pas s'ils sont à la charge de l'acquéreur.

Les frais de notaire sont réglementés par l'Arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des notaires. Ils sont découpés en plusieurs postes :

  • les taxes perçues par le notaire pour l'état :
    • les droits d'enregistrement
    • la contribution de sécurité immobilière (CSI)

  • la rémunération du notaire : ce sont les émoluments fixes et variables

  • les frais de débours

Regardons tout ça de plus près !

Les droits d'enregistrement


C'est le plus gros poste des frais de notaire (sauf dans le cas d'un bien neuf). D'ailleurs, on ne devrait pas proprement considérer ce poste comme des frais de notaire car il s'agit en fait d'un impôt collecté par le notaire pour l'état. Ce dernier ne verra donc pas un centime de cet argent !

Les droits d'enregistrement sonc calculés différemment suivant le type de bien.

Pour un logement neuf, le calcul est simple : on multiplie le prix net vendeur par la taxe de publicité foncière qui vaut dans ce cas 0,715 %.

Pour un logement ancien, le calcul est plus compliqué. Les droits d'enregistrement se composent de plusieurs taux qui s'ajoutent les uns aux autres :

  • la taxe déparmentale de publicité foncière :

    • Pour un logement neuf :
      Elle est de 0,7 %

    • Pour un logement ancien :
      Elle est de 4,5 % dans la majorité des départements mais réduite à 3,8 % dans quelques départements (36 - Indre, 38 - Isère, 56 - Morbihan, 976 - Mayotte)

  • la taxe communale : elle est de 1,2 %

  • les frais d'assiette : L'Etat perçoit au titre de frais d'assiette, de recouvrement, de dégrèvements et de non-valeurs un prélèvement additionnel.

    • Pour un logement neuf :
      2,14 % de la taxe départementale, soit 0,015 %

    • Pour un logement ancien :
      2,37 %de la taxe départementale, soit 0,107 % dans la plupart des départements et à 0,09 % dans les départements dont la taxe de publicité foncière est réduite.

Résumons tout ça dans un tableau, en fonction du type de logement (neuf ou ancien) et de département (taux normal ou réduit) :


Logement
neuf
Logement ancien
NormalRéduit
Taxe départementale0,7 %4,5 %3,8 %
Taxe communale1,2 %1,2 %
Frais d'assiette0,015 %0,107 %0,09 %
Taux final0,715 %5,807 %5,09 %

Ce taux final est ensuite appliqué au prix net vendeur pour trouver le montant des droits d'enregistrement.


La contribution de sécurité immobilière (CSI)


La contribution de sécurité immobilière est une taxe prélevée par le service de publicité foncière (autrement dit l'état). Elle sert à financer la publicité foncière et les actes d'enregistrement réalisés par le chef de service du bureau des hypothèques, autrefois appelé conservateur des hypothèques.

Elle s'élève à 0,1 % du prix net vendeur, avec un minimum de 15 €.

Les émoluments fixes et variables


C'est la rémunération du notaire. Le seul poste des frais de notaire qui ne va pas à l'état (en dehors des frais de débours que nous verrons plus bas). Comme tous les autres postes, celui-ci aussi est réglementé. Les émoluments sont divisés en deux catégories :

  • les émoluments fixes (ou de formalité) :
    Ils servent à rémunérer les démarches et formalités entreprises par le notaire. Chacune d'entre elles est facturée suivant un barème encadré par la loi. Leur nombre varie en fonction de la nature de l'acte, raison pour laquelle le notaire demande une provision sur ces émoluments. Il régularisera en fin de prestation en fonction des démarches réellement effectuées.
    Le montant de ces émoluments fixes varie en général entre 800 € et 900 €.
    Nous utilisons une valeur de 850 € dans notre simulateur.

  • les émoluments variables ou proportionnels : Ils sont calculés suivant le même principe de tranches que l'impôt sur le revenu. Voici le barème utilisé pour leur calcul :

    TranchesTaux
    0 € - 6500 €3,945 %
    6500 € - 17000 €1,627 %
    17000 € - 60000 €1,085 %
    Plus de 60000 €0,814 %

Les émoluments calculés ci-dessus sont entendus Hors-Taxes. Il faut donc leur ajouter la TVA de 20 %

NB : À noter que depuis la loi Macron entrée en vigueur le 1er mai 2016, le total des émoluments HT est limité à 10% du du prix de vente. Cela impacte positivement les transactions de faible montant, telles que les garages.

Les frais de débours


Les débours du notaire ne font pas à proprement parler partie de sa rémunération. Il servent à rémunérer les différents intervenants de l'acte notarié (géomètre par exemple) et les frais du notaire (documents, timbres, etc...).

Ils s'élèvent généralement à 400 € (TTC).

Nous utilisons tous les éléments que nous avons vus ci-dessus pour estimer les frais de notaire dans notre simulateur. Ceux-ci sont calculés automatiquement dès le stade du formulaire à chaque fois que vous modifiez un élément pouvant entraîner une modification de leur montant. Vous pouvez toutefois si vous le souhaitez les modifier manuellement.

Comment les réduire ?


Il existe plusieurs manières de réduire les frais de notaire, certaines directes, d'autres indirectes. Les voici :

1 - Négocier les frais avec son notaire


C'est en général la première idée qui vient à l'esprit. Bien que la négociation soit toujours possible, il convient de prendre en compte les éléments suivants.

Comme nous l'avons vu, les frais de notaire sont principalement composés de taxes pour l'état. Il n'est pas question de négocier sur cette partie des frais. La seule partie que vous pouvez discuter avec votre notaire concerne les émoluments. Or ceux-ci ne représentent qu'une faible portion du total des frais, comme le montre le graphique ci-dessous :

graphique frais de notaire et part des émoluments hors-taxe

L'axe des abscisses représente le prix du bien net-vendeur.
Les courbes orange et bleue représentent respectivement le total des frais de notaire, et ses émoluments HT, en pourcentage du prix du bien.
La courbe plus claire représente le ratio entre les émoluments HT et le total des frais de notaire.

Comme on peut le voir, les émoluments ne peuvent dépasser 10% du prix du bien (loi Macron) et tombent rapidement sous les 2%. De plus, ceux-ci ne représentent que 12% à 50% de l'ensemble des frais de notaire.

Il faut également rappeler que la loi Macron a diminué les émoluments des notaires de 1.375%, entraînant un mécontentement de ces derniers. Ceux-ci sont donc moins enclins qu'avant à faire un effort sur leur rémunération.

Pour résumer, vous pouvez considérer que la négociation des frais de notaire a d'ores et déjà été réalisée pour vous par le gouvernement... C'est d'autant plus vrai pour les petites transactions via l'écrêtement des émoluments à 10%.

2 - Payer les frais d'agence


Comme nous l'avons vu dans notre article sur les frais d'agence, ceux-ci peuvent être à la charge de l'acquéreur ou à la charge du vendeur. Dans les deux cas vous les paierez, mais dans le premier c'est à vous de régler directement l'agence et dans le deuxième c'est le vendeur qui s'en charge, le montant des frais d'agence venant alors s'ajouter pour vous au prix du bien.

Cela a un impact sur le montant des frais de notaire dont vous devrez vous acquitter. En effet, dans le premier cas les frais d'agence ne seront pas pris en compte par le notaire, alors que dans le second ils le seront (puisqu'inclus dans le prix de vente net vendeur).

Une bonne manière de réduire les frais de notaire consiste donc à faire en sorte que les frais d'agence soient à la charge de l'acquéreur.

Prenons l'exemple d'un bien valant 300 000 €, auquel viennent s'ajouter des frais d'agence de 6%, soit 18 000 €.
Dans le cas où les frais d'agence sont à la charge du vendeur, les frais de notaire sont calculés sur la base de 318 000 € et sont de 23 797 €.
Dans le cas où les frais d'agence sont à la charge de l'acquéreur, les frais de notaire sont calculés sur la base de 300 000 € et sont de 22 558 €, soit une économie de 1 239 € ou 5.2% sur les frais de notaire.

Attention : si les frais d'agence sont à la charge de l'acheteur et que vous optez pour l'emprunt, la banque vous demandera en général de les régler vous-même ou de les intégrer à l'apport. Il faut donc disposer des liquidités suffisantes.

3 - Déduire le mobilier


Une autre façon de réduire les frais de notaire consiste à dissocier la partie mobilière d'un investissement de sa partie immobilière, les frais de notaire ne portant que sur cette dernière.

Vous pouvez par exemple déduire les équipements meublés comme une cuisine équipée, une salle de bain. Vous pouvez donc faire une liste de ces équipements, les estimer (en utilisant un coefficient d'obsolescence au besoin) et les déduire du prix du bien. Vous n'êtes pas dans l'obligation de donner des justificatifs au notaire mais attention toutefois. Si vous abusez du procédé en intégrant des équipements non pertinents ou en gonflant leur estimation, l'administration fiscale peut demander que vous leur présentiez les factures.

Voyons cela avec un exemple. Soit un bien dont le prix net vendeur est de 300 000 € et dont vous estimez que l'ensemble des équipements meublés a une valeur résiduelle de 20 000 €. La partie immobilière de votre transaction vaut alors 280 000 € et sera la base utilisée pour le calcul des frais de notaire qui seront alors de 21 181 € au lieu de 22 558 €, soit une économie de 1 377 €.

Attention : si le fisc considère que vous avez fraudé dans votre estimation du montant de la partie mobilière, il effectuera un redressement avec pénalités.
Les banques peuvent refuser de prêter l'argent pour la partie mobilière en exigeant que vous l'intégriez à l'apport. Il faut alors disposer des liquidités suffisantes.

4 - Investir dans les départements à taux réduit


Cette technique ne vaut que pour les investissements dans l'ancien. Comme nous l'avons vu, les droits d'enregistrement dans l'ancien sont en général de 5,807 %. Certains départements pratiquent encore cependant un taux réduit de 5,09 %.

Investir dans ces départements (36 - Indre, 38 - Isère, 56 - Morbihan, 976 - Mayotte) permet donc de gagner un peu sur les frais de notaire.

5 - Acheter neuf


Les droits d'enregistrement dans le neuf ne sont que de 0,715 % contre 5,807 % dans l'ancien.

Investir dans le neuf permet donc de limiter les frais de notaire. Attention toutefois à ne pas baser sa décision uniquement sur ce point. Il est préférable de ne pas céder aux sirènes des promoteurs peu scrupuleux qui vous vendent un bien à un prix supérieur à celui du marché. L'économie réalisée sur les frais de notaire étant alors très largement amputée par le manque à gagner dû au prix de vente sur-évalué.

Cela peut en revanche être très intéressant si vous avez la possibilité de faire construire.

6 - Déduire fiscalement les frais de notaire


Il est possible dans certains cas de faire passer les frais de notaire en charges. Vous réaliserez donc une économie sur vos impôts, diminuant ainsi virtuellement les frais de notaire.

7 - Négocier le prix du bien !


Cela sonne comme une lapalissade mais bien négocier le prix net vendeur reste le meilleur moyen de réduire les frais de notaire. Vous gagnez en effet sur les deux tableaux : vous réduisez le prix d'acquisition et les frais de notaire, ceux-ci étant calculés sur ce prix.

Rappelez-vous, un investissement réussi passe par une bonne négociation du prix. C'est l'un des meilleurs leviers pour augmenter votre rentabilité !