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Le cashflow et l'immobilier locatif: gérez efficacement vos liquidités !


Le cashflow. Ce terme a le don de faire fuir de nombreux investisseurs. Et pourtant! Derrière cet Anglicisme barbare se cache un des indicateurs les plus décisifs pour le succès de votre stratégie immobilière. En effet, tout projet d'investissement locatif bien ficelé se doit d'avoir une vision très claire de l'évolution du cashflow tout au long de la vie de ce dernier. Faute de quoi, l'investisseur mal avisé pourrait très bien se voir obligé de mettre la clé sous la porte!

cashflow ou flux de trésorerie en investissement immobilier locatif

Le cashflow signifie "flux de trésorerie" en français. Il synthétise les flux d'argent entrants et sortants sur une période donnée, qu'elle soit mensuelle, annuelle, ou autre (annuelle dans le cas des investissements immobiliers). Pour faire simple, il mesure la différence sur la période, entre l'argent qui est rentré et l'argent qui est sorti. Un cashflow positif signifie donc que l'on a reçu plus d'argent que l'on n'en a dépensé, et que le projet s'auto-finance sur la période. En revanche, un cashflow négatif signifie que le projet perd de l'argent sur la période et que l'on devra donc en apporter de l'extérieur pour que le projet se poursuive sans encombre.

Comment utiliser le cashflow comme outil prédictif?


Le cashflow dresse un constat à un instant "T" de la santé financière d'un projet, sur la période qui vient de s'achever. Quand on additionne les cashflow de toutes les périodes, on voit en un instant quel est le gain ou la perte maximale d'argent que l'on a atteint depuis le début du projet, ainsi que la période à laquelle ce pic a été réalisé.

Bien que le cashflow soit calculé a posteriori, il est possible d'essayer de l'évaluer a priori. On se retrouve alors doté d'un formidable outil qui nous indique avant même le début du projet si l'on va être amené ou non à devoir l'alimenter en argent frais, si celui-ci s'autofinancera de lui-même, le montant des pertes/gains maximaux ainsi que les dates associées. Au cas où ce prévisionnel annoncerait des pertes, cela permet donc à l'investisseur prévoyant d'anticiper en bloquant des fonds en amont pour renflouer le projet, plutôt que de se retrouver piégé à la dernière minute à devoir sortir de l'argent que l'on n'avait pas provisionné.

Très simple sur le principe, l'anticipation en amont des flux de trésorerie est en réalité bien plus complexe à calculer en réalité, tant les facteurs à prendre en compte sont nombreux. Dans le cadre d'un investissement immobilier, on peut notament inclure au nombre de ces paramètres le coût du crédit, la fiscalité, les charges locatives, les frais de gestion, l'imposition, les aléas, l'évolution des loyers, la vacance locative, etc.

C'est notamment là que notre simulateur de rendement locatif prend tout son intérêt.
Il vous permet, entre autres fonctionnalités, de prédire le cashflow année par année, sur toute la durée de vie de votre projet. Vous pourrez ainsi savoir dès le départ quand et combien d'argent vous devrez apporter au projet, et donc provisionner les sommes nécessaires en amont.

choses à retenir

Ce qu'il faut retenir du cashflow


Le cashflow représente tout simplement le flux de vos entrées et sorties d'argent tout au long de la vie du projet. Il est crucial d'avoir une vision claire des recettes et dépenses futures afin de pouvoir les anticiper et donc les provisionner.

Se focaliser uniquement sur la rentabilité et négliger les dépenses nécessaires à la bonne conduite de l'investissement est risqué, encore plus si on fait appel au levier du crédit.

Le cumul du cashflow nous permet de savoir quel somme maximale d'argent nous aurons à apporter au projet.

Le cashflow dans le simulateur de rendement locatif


Les résultats liés au cashflow sont présentés de plusieurs manières :

synthèse des resultats cashflow / flux de trésorerie
  • Un onglet "Synthèse Cashflow" contenant les informations clés telles que:

    • Investissement initial:
      Ce que vous avez à financer au lancement de votre investissement. Il s'agit ni plus ni moins que du cashflow au lancement du projet.

    • Investissement total net:
      C'est l'investissement initial plus les sommes d'argent nettes que vous devrez apporter en cours de projet (correspondant au Cashflow cumulé min si celui-ci est négatif).

    • Investissement total actualisé:
      C'est l'investissement initial plus les sommes d'argent actualisées que vous devrez apporter en cours de projet (correspondant au cumul des flux de trésorerie annuels actualisés lorsque ceux-ci sont négatifs).
      Lisez notre article sur la Valeur Actuelle Nette pour en savoir plus sur le fonctionnement des sommes actualisées.

    • Cashflow final:
      La somme de l'ensemble de vos flux de trésorerie sur la durée de la simulation. C'est donc la somme nette que vous aurez gagnée à la fin du projet (incluant toutes les entrées et sorties, y compris la revente le cas échéant)

    • Cashflow annuel min:
      Le cashflow annuel minimal atteint sur la durée de la simulation. Seules les recettes liées aux loyers sont inclues (revente et investissement initial non pris en compte)

    • Cashflow cumulé min:
      Le minimum atteint par le cumul de vos cashflow annuels sur la durée de la simulation. Cette valeur est utile pour savoir quel montant vous devrez provisionner afin d'être en mesure de payer vos frais. Seules les recettes liées aux loyers sont inclues (revente et investissement initial non pris en compte)


  • Un onglet "Détail Cashflow" qui synthétise année par année les différents postes de recettes et de dépenses.
    Pour sélectionner une année, vous pouvez soit cliquer sur la barre du graphique correspondant à l'année qui vous intéresse, soit sélectionner l'année dans le menu déroulant situé au dessus de la liste des dépenses.
détail annuel des resultats cashflow / flux de trésorerie