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Le rendement locatif: exploitez pleinement son potentiel !


Le rendement locatif est l'indicateur le plus connu du monde de l'investissement immobilier. Il permet de résumer en un seul résultat la performance d'un projet d'investissement locatif.
Il existe trois types de rendement locatif:

  • le rendement locatif brut
  • le rendement locatif net
  • le rendement locatif net-net

Chacun d'entre eux possède sa propre fonction et utilité. Nous nous attacherons ici à les décrire ainsi qu'à vous en présenter les cas d'utilisation possibles.

Le rendement locatif brut


Il s'agit du plus simple et du plus utilisé des rendements locatifs. Il ne prend en compte que les loyers perçus et le prix d'acquisition toutes charges comprises (TCC, frais d'agence et de notaire inclus). Il s'agit du rendement de référence pour comparer des biens entre eux puisqu'il ne prend en compte ni la situation personnelle de l'acheteur (imposition), ni la stratégie de gestion (frais de gestion, assurance PNO, etc...).

Sa formule de calcul est:

formule du calcul de la Valeur Actuelle Nette

La simplicité du rendement locatif brut est à la fois sa force et sa faiblesse. En effet, en omettant la situation personnelle de l'acheteur et les charges, on peut comparer sur une même base différents biens et donc faire une première sélection pertinente parmi un large éventail de départ. C'est là la principale utilité du rendement locatif brut: dénicher en première approche un investissement potentiellement intéressant financièrement parlant.

En revanche il est bien trop imprécis pour prendre la décision d'investir ou non sur un bien en particulier et nécessite donc d'être affiné. C'est le rôle des autres types de rendements.

Le rendement locatif net


Le rendement locatif net, également appelé rendement net de frais et de charges, permet d'affiner l'étude de rentabilité en intégrant au calcul tous les frais et charges, qu'ils soient liés à l'emprunt ou à la gestion locative.

Sa formule de calcul est:

formule du calcul de la Valeur Actuelle Nette

Le seul paramètre qui n'est pas pris en compte par le rendement net est l'imposition. C'est là qu'intervient le rendement net-net. Si l'on est capable d'estimer le coût du crédit et le montant des frais et charges, le rendement net peut également être utilisé pour comparer et sélectionner des biens. En pratique c'est rarement le cas et on utilise principalement le rendement brut dans cette optique.

Le rendement locatif net-net


Enfin, le rendement locatif net-net correspond au rendement net alourdi des charges fiscales dues par le bailleur. Ce dernier est le plus complexe à calculer étant donné qu'il dépend de nombreux facteurs tels que la situation fiscale du bailleur et le régime fiscal auquel est soumis l'investissement locatif. Sa formule de calcul est:

formule du calcul de la Valeur Actuelle Nette

Le rendement locatif net-net est le plus complet et donc celui sur lequel on peut envisager de se baser pour prendre la décision d'investir dans un bien immobilier, sans autre considération que la rentabilité.
Comme nous l'avons expliqué dans notre introduction aux indicateurs financiers il est primordial de prendre également en compte la solvabilité via une étude du cashflow (ou flux de trésorerie).

La seule limite du rendement locatif net-net est qu'il représente le rendement a un instant donné et ne prend pas en compte la déperdition de valeur liée au temps qui passe, la manière dont le financement est réalisée ou les flux de trésorerie en cours de projet.
C'est là que rentrent en jeu la Valeur Actuelle Nette (VAN) et le Taux de Rentabilité Interne (TRI) qui sont des outils d'aide à la décision encore plus puissants que le rendement net-net.

Le nombre de paramètres intervenant dans le calcul du rendement net-net rend nécessaire le recours à un simulateur. Notre simulateur vous permet entre autres fonctionnalités de le calculer.


choses à retenir

Ce qu'il faut retenir du rendement locatif


Voici un résumé des cas d'utilisation pour chaque type de rendement locatif:

  • Rendement brut:
    Il sert à filtrer et sélectionner en première approche les biens qui présentent le plus de potentiel de retour sur investissement

  • Rendement net:
    Idem que le rendement brut en plus précis, si on est capable d'estimer pour chaque bien le coût du crédit ainsi que les frais de gestion et les charges

  • Rendement net-net:
    Il intervient en fin de chaîne pour sélectionner les biens plus intéressants parmi les biens retenus lors du premier tri effectué via le rendement brut. Il nécessite des calculs complexes pour être estimé correctement, via l'aide d'un simulateur. Il fait également partie des indicateurs phares d'aide à la décision pour investir, bien qu'il existe d'autres indicateurs plus puissants que nous verrons dans la suite (VAN, IP, TRI)

Le rendement dans le simulateur de rentabilité locative


Dans l'onglet synthèse de l'interface de résultats, vous trouverez un encadré nommé "Rendements annuels". Celui-ci vous présente la moyenne annuelle sur la durée de vie du projet des différents types de rendement. A noter que nous avons choisi d'étoffer l'indicateur en prenant en compte, le cas échéant, une revente éventuelle du bien. Auquel cas vous trouverez trois lignes pour le rendement:

  • Total:
    La somme des rendements liés aux loyers ET à la revente

  • Loyers:
    Le rendement lié uniquement aux loyers (c'est le rendement classique)

  • Revente:
    Nous calculons la plus value réalisée lors de la revente (brute pour le rendement brut, nette d'impôts pour les rendement net et net-net) et la divisons par le nombre d'années entre l'acquisition du bien et sa revente. Nous effectuons ensuite un calcul de rendement en considérant cette seule valeur comme rentrée d'argent (en lieu et place du loyer annuel dans un calcul de rendement classique)

Grâce à cette approche, vous avez donc une vision complète de la rentabilité de votre investissement via un seul indicateur.