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Le Taux de Rentabilité Interne: le rendement locatif sous stéroïdes !


Le Taux de Rentabilité Interne (TRI) est un indicateur de rentabilité. Il se calcule en utilisant la Valeur Actuelle Nette (VAN), et nous vous conseillons donc de lire notre article sur cette dernière avant de débuter la lecture de celui-ci.

Comme nous l'avons vu précédemment, la Valeur Actuelle Nette permet de prendre en compte la notion de temps dans l'analyse financière des entrées et sorties d'argent au cours de la vie du projet d' investissement locatif.

Pour ce faire, elle a recours à un taux d'actualisation qui est déterminé arbitrairement. Elle permet alors de voir si notre investissement "bat" un placement qui serait effectué au même taux. On peut donc par exemple prendre comme taux d'actualisation :

  • Le taux d'inflation pour voir si notre investissement nous permet a minima de ne pas perdre d'argent vis-à-vis de l'augmentation du coût de la vie.

  • Le rendement d'un placement en assurance vie pour voir si notre investissement est plus rentable et si le risque lié à un investissement locatif vaut le coup d'être pris.

Ce rappel effectué, venons-en concrètement au Taux de Rentabilité Interne (TRI).
Il s'agit mathématiquement du taux d'actualisation qui permettrait d'annuler la Valeur Actuelle Nette qui a été calculée pour l'investissement. Ne vous inquiétez pas, nous donnerons plus loin une représentation plus concrète de ce que cela signifie.

Si la VAN est positive, le TRI sera supérieur au taux d'actualisation utilisé pour le calcul de la VAN. Et inversement si la VAN est négative.

Exemple pédagogique


Afin d'illustrer cela, reprenons l'exemple utilisé dans notre article sur la Valeur Actuelle Nette.

Nous avions calculé une VAN de 31 558 € en utilisant un taux d'actualisation de 2% (dans l'optique de comparer notre investissement à un placement en assurance vie dont le rendement serait de 2%).
Notre VAN étant positive, nous savons déjà que notre investissement est plus rentable qu'un placement en assurance vie à 2%. Mais nous ne pouvons pas encore répondre à la question: "plus rentable dans quelle mesure ?"

C'est là qu'intervient le Taux de Rentabilité Interne. Pour comprendre à quoi il correspond reprenons nos deux exemples et recalculons leur VAN en faisant cette fois-ci varier le taux d'actualisation de 0% à 20%.

Nous obtenons alors le graphique ci-dessous:

TRI et VAN: graphique de comparaison pour achat comptant ou avec crédit sans apport

Comme nous le voyons, la VAN diminue quand le taux augmente. Un taux d'actualisation nul nous donne tout simplement le cashflow final de notre projet, ici 46 000 € pour nos deux projets. Passé une certaine valeur de taux d'actualisation, notre VAN devient négative. C'est précisément ce taux pour lequel la VAN s'annule qui est appelé Taux de Rendement Interne (TRI).

Comme nous le voyons sur le graphique, nous obtenons deux TRI différents pour nos deux projets: 8.55 % pour notre investissement cash, et 17.64 % pour notre investissement via emprunt.

La question que l'on peut alors se poser c'est "pourquoi un tel écart de TRI alors que les deux VAN calculées avec un taux d'actualisation de 2% sont relativement proches ?"

Tout simplement car vous n'avez pas investi vos 50 000 € dès le début mais graduellement dans le temps afin de rembourser vos échéances de crédit. De surcroît, vous n'avez en réalité pas investi 50 000 € mais 13 600 €. En effet, vos 4 000 € de remboursement annuel ont été compensés en partie par vos loyers de 3 600 €, vous laissant donc avec un restant dû annuel de 400 €.

Le tableau ci-dessous résume cette situation en vous montrant le détail annuel des flux de trésorerie (ou cashflow) pour chaque année.

AnnéeComptantCrédit
0- 50 000- 10 000
1+ 3 600- 400
2+ 3 600- 400
3+ 3 600- 400
4+ 3 600- 400
5+ 3 600- 400
6+ 3 600 - 400
7+ 3 600 - 400
8+ 3 600 - 400
9+ 3 600 - 400
10+ 63 600+ 59 600
Total dépenses- 50 000- 13 600
Total Recettes96 00059 600
Total Cashflow46 00046 000

Pour mieux comprendre le TRI, on peut le voir de la manière suivante:
Quel rendement de placement me permettrait d'obtenir le même résultat que mon investissement si j'y avais placé mes dépenses et retiré mes gains au fur et à mesure ?

C'est un peu obscur ? Clarifions tout cela en l'appliquant à notre exemple.
Nous allons considérer qu'au lieu d'investir dans l'immobilier vous avez trouvé un placement en assurance vie dont le rendement serait celui du TRI de votre scénario (ce serait génial n'est-ce pas?).

Chaque année, vous allez y placer les dépenses que vous auriez eues avec votre investissement immobilier, ou, le cas échéant, en retirer les gains. Vous obtiendriez alors le tableau ci-dessous.

ComptantCrédit
AnnéeMouvementPlacement
8.55%
MouvementPlacement
17.64%
0- 50 00050 000- 10 00010 000
1+ 3 60050 673- 40012 164
2+ 3 60051 403- 40014 709
3+ 3 60052 195- 40017 704
4+ 3 60053 055- 40021 227
5+ 3 60053 989- 40025 371
6+ 3 60055 003 - 40030 246
7+ 3 60056 103 - 40035 981
8+ 3 60057 297 - 40042 727
9+ 3 60058 593 - 40050 664
10+ 63 6000+ 59 6000

Pour chaque scénario vous avez deux colonnes.

  • La première vous indique les mouvements vers le placement assurance vie : rouge pour les versements, vert pour les retraits.

  • La deuxième vous indique ce que vous avez sur votre placement en assurance-vie une fois les mouvements effectués.

Comme nous le constatons, il ne reste plus rien sur votre assurance vie une fois le dernier mouvement effectué, la dixième année.

C'est cela que représente le TRI. C'est le seul taux auquel vous auriez pu vous placer vos flux de trésorerie annuels afin d'obtenir le même résultat qu'avec votre investissement.

Le TRI est un indicateur intrinsèque d'un projet d'investissement. Contrairement à la VAN qui nécessite de choisir arbitrairement un taux d'actualisation, le TRI est fixé pour un projet donné.

Le calcul du TRI est complexe. D'autant plus dans le cadre de l'investissement locatif ou de nombreux facteurs sont à prendre en compte, tels que la fiscalité, les frais, les charges, les travaux, etc. Notre simulateur vous permet de réaliser tous ces calculs en un clin d'oeil en intégrant tous ces paramètres. Vous disposerez alors d'une vision complète et fiable de votre projet d'investissement immobilier.

La différence entre le TRI et le rendement locatif


Très bien, nous savons désormais à quoi correspond le Taux de Rentabilité Interne. Mais quelle est son utilité concrète et quelle est sa valeur ajoutée comparé au traditionnel rendement locatif ?

Reprenons (encore) notre exemple. Calculons dans un premier temps le rendement brut. Nous allons calculer deux valeurs: le rendement locatif pur (dû uniquement aux loyers), et un rendement qui représentera l'impact de la revente. Nous les additionnerons ensuite afin d'obtenir un rendement composite que nous pourrons comparer au TRI (étant donné que celui-ci intègre à la fois les loyers et la revente).

Commençons par le rendement locatif pur. Nous avons un loyer annuel de 3 600 € pour un bien acquis à 50 000 €. Le rendement locatif brut est donc de 7.2 %.

Ensuite, calculons le rendement représentant l'opération de revente. Nous avons réalisé une plus value de 10 000 € en revendant le bien au bout de 10 ans. Ramené annuellement, cela nous fait donc une recette de 1 000 €, et donc un rendement de 2%.

Nous obtenons donc un rendement brut moyen de 9.2%.

Le problème avec ce résultat et qu'il ne varie pas quel que soit le scénario exposé ci-dessus. Alors que dans un cas nous avons dû débourser 50 000 € dès le début du projet et que dans l'autre nous avons seulement eu à sortir 13 600 € sur plusieurs années.

Le TRI quant à lui, grâce à sa prise en compte du temps et des flux de trésorerie, permet de capturer ces nuances importantes.

Résumé des indicateurs VAN, IP et TRI pour notre exemple


Grâce aux calculs que nous avons effectués dans cet article et le précédent, nous sommes maintenant en mesure d'avoir une vue globale des indicateurs financiers qui régissent nos deux exemples. En voici l'inventaire :

ComptantCrédit
Rendement9.2 %9.2 %
VAN31 558 €35 628 €
IP0.633.56
IP actualisé0.632.69
TRI8.55 %17.64 %


Analysons ces résultats. Comme nous le voyons, le rendement locatif est le même dans les deux cas et ne permet pas de trancher.
La VAN est supérieure dans le cas du crédit mais de peu seulement.
C'est réellement l'Indice de Profitabilité (IP) et le TRI qui permettent ici d'emporter la décision en faveur de l'investissement via crédit.

choses à retenir

Ce qu'il faut retenir de la VAN, de l'IP et du TRI


Ce sont trois indicateurs puissants, liés les uns aux autres par leur mode de calcul mais qui véhiculent chacun une information différente:

  • La Valeur Actuelle Nette (VAN) nécessite de choisir arbitrairement un taux d'actualisation qu'elle va utiliser pour analyser la performance d'un investissement comparé à un placement qui aurait un rendement égal au taux d'actualisation choisi. Elle permet de calculer de combien nous nous serions enrichi au terme du projet par rapport au placement de référence. Une VAN positive signifie donc que l'on a battu le placement.

  • L'indice de Profitabilité (IP) permet de savoir combien 1€ dépensé nous aura rapporté au terme du projet. Il représente donc le retour sur investissement. Deux projets avec une VAN identique peuvent avoir un IP très différent. On préfèrera alors, en dehors de toute autre considération, celui qui a l'IP le plus grand.

  • Le Taux de rentabilité Interne (TRI) mesure la performance intrinsèque du projet. Deux projets avec des VAN proches peuvent avoir des TRI très différents (voir l'exemple du crédit que nous avons utilisé). Il est donc important à prendre en compte en complément de la VAN.

Il est préférable d'utiliser ces indicateurs conjointement pour prendre une décision d'investissement, plutôt que de se focaliser sur un seul d'entre eux. Chaque indicateur a ses propres spécificités et aura plus ou moins d'importance en fonction du profil de l'investisseur et de ses attentes envers son projet d'investissement locatif.