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La Valeur Actuelle Nette, ou l'importance du temps qui passe


Bien moins connus que le rendement locatif, la Valeur Actuelle Nette (VAN) et le Taux de Rentabilité Interne sont pourtant des indicateurs puissants. Tout comme le rendement locatif, ce sont des indicateurs de rentabilité.

La différence majeure avec le rendement locatif est que ce dernier est cantonné au monde de l'immobilier et qu'il ne prend pas en compte la valeur du temps qui passe.

La VAN et le TRI sont des indicateurs plus complets, mais aussi plus complexes à appréhender.
Cet article et le suivant ont pour but de vous éclairer sur ces indicateurs et de vous présenter leur utilisation dans un cadre d'investissement locatif.

Nous parlerons également de l'Indice de Profitabilité (IP) qui est calculé grâce à la Valeur Actuelle Nette.

Valeur Actuelle Nette (VAN) et taux de rendement interne (TRI) en immobilier locatif

Définition


Un brin abrupte au premier abord, voici la définition stricte de la VAN:

"la Valeur Actuelle Nette est un flux de trésorerie actualisé qui représente l’enrichissement supplémentaire obtenu par un investissement comparé à l'enrichissement que l'on aurait eu avec un autre investissement de référence."

Ne paniquez pas ! Installez-vous bien confortablement, on vous explique tout ça avec des mots simples, promis !

Exemple pédagogique


La meilleure manière de comprendre la Valeur Actuelle Nette est de prendre un exemple concret. Imaginez que vous vous retrouviez dans la situation suivante :
Vous disposez de 50 000 € que vous souhaitez investir et vous hésitez entre deux investissements:

  • Un placement en assurance vie, sans risque, à 2% / an

  • Un investissement locatif via un appartement 2 pièces, dont vous avez estimé qu'il vous rapporterait 300 € de loyers par an (soit un loyer annuel de 3 600 € et un rendement locatif brut de 7.2%) et que vous pensez pouvoir revendre avec une plus value de 20% au bout de 10 ans, soit 60 000 €

La question que vous vous posez (légitimement) est:
Cet investissement immobilier vaut-il le coup comparé au placement en assurance vie à 2%?
C'est là que la Valeur Actuelle Nette rentre en jeu.

Calculons dans un premier temps ce que vous rapporterait le placement en assurance vie sur une période de dix ans. Voici la formule pour le calcul, ainsi que le résultat:

Valeur Actuelle Nette rendement placement assurance vie

Soit un gain de 10 950 €.

Afin de pouvoir comparer le placement en assurance vie avec votre projet d'investissement immobilier, une première approche pourrait consister à comptabiliser les entrées et sorties d'argent annuelles tout au long du projet. Autrement dit, à sommer les flux de trésorerie ou cashflow annuels.

AnnéeCashflow
0- 50 000
1+ 3 600
2+ 3 600
3+ 3 600
4+ 3 600
5+ 3 600
6+ 3 600
7+ 3 600
8+ 3 600
9+ 3 600
10+ 63 600
Total+ 46 000

L'année 0 correspond au démarrage du projet, autrement dit l'acquisition du bien. Le cashflow est négatif puisque l'on a déboursé la totalité de la somme pour acquérir l'appartement.

Les années 1 à 9 sont les années où les seules entrées et sorties d'argent sont le loyer annualisé de 3 600 €.

L'année 10 est l'année de la revente et l'on a donc un cashflow qui intègre à la fois le loyer de 3 600 € et le montant de la revente de 60 000 €.

En sommant la totalité des cashflow annuels, on obtient un gain de 46 000 €, soit un écart de 35 050 € avec le placement en assurance vie calculé précédemment.

De l'importance du temps qui s'écoule ...


L'approche décrite ci-dessus présente toutefois une lacune : elle n'intègre pas la notion de temps qui passe et son impact sur la valeur de l'argent. C'est bien connu, avec le temps va tout s'en va !

Ce refrain s'applique également à l'argent : 1 000 € ont plus de valeur aujourd'hui qu'ils n'en auront dans 10 ans. C'est exactement cela que vise à refléter la Valeur Actuelle Nette.

Afin d'y parvenir, elle utilise ce que l'on appelle le taux d'actualisation. Dans notre cas, étant donné que l'on cherche à comparer notre investissement locatif avec un placement en assurance vie rémunéré à 2%, la valeur du taux d'actualisation sera également de 2%.

Ce taux d'actualisation est ensuite appliqué de la même manière qu'un rendement aux flux de trésorerie annuels. On divise donc par (1 + 2%) le cashflow de la première année, par (1 + 2%)² celui de la deuxième année et ainsi de suite.

Appliquons cela à notre loyer de 3 600 €. Une fois actualisé, le loyer de la première année ne vaut plus que 3 529 €, celui de la deuxième année 3 460 € et ainsi de suite jusqu'à la dixième année où il ne vaut plus que 2 953 €

Reprenons notre table de tout à l'heure et ajoutons lui une colonne contenant les cashflows actualisés.

AnnéeCashflowCashflow
actualisé
0- 50 000- 50 000
1+ 3 600+ 3 529
2+ 3 600+ 3 460
3+ 3 600+ 3 392
4+ 3 600+ 3 326
5+ 3 600+ 3 261
6+ 3 600+ 3 197
7+ 3 600+ 3 134
8+ 3 600+ 3 073
9+ 3 600+ 3 012
10+ 63 600+ 49 631
Total+ 46 000+ 31 558

La Valeur Actuelle Nette étant la somme des cashflow actualisés, nous obtenons donc une valeur pour notre exemple de 31 558 €.

Mais que cela signifie-t-il? Pour mieux le comprendre appliquons le même calcul de la Valeur Actuelle Nette à notre placement en assurance vie. On obtient alors la table suivante :

AnnéeCashflowCashflow
actualisé
0- 50 000- 50 000
100
200
300
400
500
600
700
800
900
10+ 60 950+ 50 000
Total+ 10 9500

Comment interpréter cette table? Lorsque l'on place son argent en assurance vie, on utilise le principe des intérêts cumulés. C'est à dire que l'on ne retire pas l'argent et que l'on laisse courir les intérêts. On le laisse faire des petits en somme ! Cela se traduit concrètement ici par une absence de cashflow annuel sur les années 1 à 9, et le retrait total du montant initial et de la totalité des intérêts en année 10.

On constate alors que la somme des cashflow actualisés, soit la Valeur Actuelle Nette, est... nulle !
C'est tout à fait normal puisque l'on a utilisé un taux d'actualisation de 2% pour notre calcul et que le rendement de notre assurance vie est de 2%.

Une VAN positive signifie donc que l'on a battu un placement dont le rendement serait celui du taux d'actualisation utilisé pour le calcul. A l'inverse, une valeur négative signifie que l'on est perdant face à ce placement.

Dans notre exemple, avec une VAN de 31 558 €, nous avons battu un placement en assurance vie à 2%.

Nous avons ici, par souci pédagogique, volontairement simplifié l'exemple sans prendre en compte la multitude de paramètres qui régissent la vie d'un investissement immobilier (notamment les charges et la fiscalité qui viennent gréver la rentabilité).
Notre simulateur vous permet de calculer automatiquement la Valeur Actuelle Nette d'un projet d'investissement locatif en les prenant tous en compte !

Comment améliorer la Valeur Actuelle Nette d'un placement ?


Comment exploiter efficacement la VAN ? Tout simplement en comprenant que pour améliorer la Valeur Actuelle Nette d'un projet il convient de réaliser ses recettes tôt et ses dépenses tard. C'est d'ailleurs la raison nombre d'entreprises sont connues pour presser leurs clients pour être payées en temps et en heure alors que de leur côté elles font leur maximum pour payer leurs fournisseurs le plus tard possible. Le temps est important !

Dans le cas d'un investissement immobilier, la méthode la plus évidente est le recours au crédit. Outre l'effet de levier, il permet de reporter les dépenses liées à l'acquisition, et donc d'améliorer la VAN. Des travaux réalisés la dixième année ont également, à montant égal, un moindre d'impact sur la VAN que des travaux réalisés la première année.

Reprenons notre exemple précédent et considérons que nous disposons toujours du même capital de départ de 50 000 € et souhaitons toujours faire l'acquisition du même bien, à la différence près que cette fois-ci nous comptons avoir recours au crédit.

L'apport sera de 10 000 € et le remboursement effectué sur 10 ans (le coût du crédit ne sera pas pris en compte). Nous aurons donc un emprunt de 40 000 € et un remboursement annuel de 4 000 € sur les 10 premières années de l'investissement.

Nous obtenons cette nouvelle table :

AnnéeCashflowCashflow
actualisé
0- 10 000- 10 000
1- 400- 392
2- 400- 384
3- 400- 377
4- 400- 370
5- 400- 362
6 - 400- 355
7 - 400- 348
8 - 400- 341
9 - 400- 335
10+ 59 600+ 48 893
Total+ 46 000+ 35 628

Comme nous avons simplifié sans prendre en compte le coût du crédit, le total du cashflow est identique à celui obtenu précédemment où l'achat été réalisé sans crédit. Soit 46 000 €.
En revanche nous constatons que la Valeur Actuelle Nette est cette fois-ci de 35 628 €, à comparer avec les 31 558 € précédemment obtenus, et ce pour le même investissement !

La différence est tout simplement liée au fait que les échéances de remboursement du crédit sont actualisées, et perdent donc en valeur relative au fur et à mesure des années, augmentant d'autant la VAN.

Afin de ne pas vous effrayer, nous vous avons épargné jusqu'ici la formule littérale de calcul de la Valeur Actuelle Nette. La voici pour les plus téméraires d'entre vous :


formule du calcul de la Valeur Actuelle Nette


L'indice de Profitabilité (IP)


Un autre indicateur connu dans le monde de l'investissement est l'indice de profitabilité. Il s'agit tout simplement du rapport entre la Valeur Actuelle Nette et le capital investi initialement. Il met donc en rapport la valeur créee avec le montant de l'investissement.

L'IP vous dit combien 1€ investi dans un projet vous rapportera à terme. Un IP de 1.2 signifiera que pour 1€ investi, votre investissement vous aura rapporté 1.2€ supplémentaire.

Nous avons choisi dans notre simulateur d'ajouter un indicateur appelé Indice de Profitabilité actualisé. Celui-ci prend en compte en plus de l'investissement initial, les flux de trésorerie actualisés négatifs en cours de projet. Ainsi, il tient compte des années où vous aurez dû apporter de l'argent au projet. Voyons ce que nous dit l'indice de profitabilité dans le cas de notre exemple. Commençons parlister les dépenses et recettes pour chacun des scénarios: investissement comptant et via crédit.

AnnéeComptantCrédit
0- 50 000- 10 000
1+ 3 529- 392
2+ 3 460- 384
3+ 3 392- 377
4+ 3 326- 370
5+ 3 261- 362
6+ 3 197- 355
7+ 3 134- 348
8+ 3 073- 341
9+ 3 012- 335
10+ 49 631+ 48 893
Capital investi- 50 000- 13 265
VAN+ 31 558+ 35 628

Nous avons maintenant les informations nécessaires pour calculer notre Indice de Profitabilité IP :

  • Pour l'acquisition cash, l'effort d'investissement total est égal au capital investi initialement, soit 50 000 €. initial.
    La valeur actuelle nette de 31 558 €.
    Nos indice de profitabilité, normal et actualisé, sont égaux et valent 0.63. Pour 1€ investi nous avons donc gagné 0.63€ en plus.

  • Pour l'acquisition via crédit, l'effort d'investissement initial est de 10 000 €, et l'effort d'investissement total est de 13 265 €.
    La valeur actuelle nette de 35 628 €.
    Notre indice de profitabilité normal est donc de 3.56, et notre indice de profitabilité actualisé est de 2.69. Ce qui signifie que chaque euro investi en a raporté 2.69 de plus !

La valeur actuelle nette du projet avec crédit était déjà supérieure à celle de l'investissement cash, mais c'est l'IP qui permet ici de clairement trancher entre les deux options. Pour deux projets possédant une VAN proche, on préfèrera en général celui dont l'indice de profitabilité est le plus grand.

choses à retenir

Ce qu'il faut retenir de la Valeur Actuelle Nette


Voici les différents points importants à retenir concernant la Valeur Actuelle Nette (VAN)

  • Elle somme les flux de trésorerie annuels de votre investissement et les pondère via le taux d'actualisation pour intégrer la notion de déperdition de valeur avec le temps.

  • Une somme d'argent reçue ou dépensée aujourd'hui a plus de valeur que la même somme reçue ou dépensée plus tard. Il convient donc de réaliser ses recettes le plus tôt possible et ses dépenses le plus tard possible.

  • Elle permet de comparer un investissement, quel qu'il soit, avec un placement dont le rendement serait le taux d'actualisation de la VAN. Une VAN positive signifie alors que l'investissement est plus rentable que le placement

La VAN permet également de calculer l'Indice de Profitabilité (IP) qui permet de savoir combien 1€ investi dans un projet vous rapportera à terme. Il représente donc un retour sur investissement, mais avec une prise en compte du facteur temps (via la VAN et le taux d'actualisation)

Déduire un rendement de la Valeur Actuelle Nette


Nous verrons dans l'article suivant qui traite du Taux de Rentabilité Interne comment nous pouvons obtenir un rendement à partir de la Valeur Actuelle Nette, et en quoi ce rendement est plus pertinent que le traditionnel rendement locatif.