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L'emprunt amortissable : le classique de l'investissement locatif


L'emprunt amortissable est le plus connu et de loin le plus utilisé des différents types de crédit.
Son principe est simple : il consiste à obtenir immédiatement une somme (que l'on appelle le capital) que l'on remboursera via des paiements étalés dans le temps (appelés échéances de remboursement).

En règle générale, le prêteur demande des garanties de solvabilité pour accepter le prêt: apport personnel, situation salariale, taux d'endettement, etc
En plus du capital emprunté, l'emprunteur devra également payer des intérêts qui remunèrent le prêteur et notamment le risque qu'il prend à prêter.
Le montant total de ces intérêts est défini dès le début du crédit via le taux d'intérêt, ou taux d'emprunt.

La particularité de l'emprunt amortissable est que les échéances de remboursement sont fixes ; elles n'évoluent pas dans le temps et l'emprunteur rembourse donc tous les mois la même somme, du début à la fin du crédit.

Chaque échéance de remboursement sert à payer deux postes:

  • le remboursement du capital
  • le paiement des intérêts

Bien que le montant de l'échéance soit fixe, la répartition de ces deux postes évolue quant à elle avec le temps.

En effet, on paie plus d'intérêts à chaque échéance au début du crédit qu'à la fin du crédit. Et inversement pour le capital. L'idée pour le prêteur étant d'encaisser ses gains le plus tôt possible (voir notre article sur la Valeur Actuelle Nette (VAN) afin de mieux comprendre l'importance du temps dans les investissements).

La répartition intérêts / capital est détaillée dans ce que l'on appelle un tableau d'amortissement.

Voyons un exemple concret afin de nous familiariser avec tout ça.

Exemple pédagogique


Reprenons l'exemple que nous avions utilisé dans la section précédente sur les indicateurs financiers: l'acquisition d'un appartement 2 pièces d'une valeur de 50 000 €. Nous avions alors négligé le coût du crédit afin de simplifier l'exemple pour le calcul de la Valeur Actuelle Nette. Il est désormais temps de le prendre en compte.

Vous parvenez à négocier avec votre banque de n'avoir à apporter que 20% du montant de l'acquisition, soit 10 000 €, et donc d'emprunter les 40 000 € restants.
Vous vous mettez ensuite d'accord sur une durée de remboursement de 10 ans et sur un taux d'intérêt de 1.2%.

Regardons maintenant comment se déroule le calcul du remboursement du crédit. Tout d'abord il est nécessaire de calculer la mensualité de remboursement.
Le remboursement étant mensuel, on ramène toutes les données du crédit à leurs valeurs mensuelles :

  • le taux mensuel (dit taux périodique) est de 1.2% / 12 = 0.1%
  • la durée du crédit est de 10 ans * 12 = 120 mois

Nous devons ensuite, et nous nous en excusons d'avance, avoir recours à la formule suivante :

formule littérale calcul mensualité emprunt crédit amortissable

Avec :

      • C0 : le capital emprunté, soit 40 000 €
      • tm : le taux mensuel, soit 0.1%
      • n : le nombre de mensualités du crédit, soit 120 mois

Ce qui appliqué à notre exemple nous donne :

formule calcul mensualité emprunt crédit amortissable exemple numérique

Nous obtenons alors une mensualité de 353.90 €

Comme nous sommes curieux, nous souhaitons savoir comment se décompose notre mensualité afin de savoir combien nous remboursons en capital et en intérêts chaque mois.

Pour ce faire nous calculons la part des intérêts de la manière suivante :

formule calcul part intérêts mensualité emprunt amortissable

Le capital restant étant le capital restant à rembourser à la date de la mensualité.
Calculons la part des intérêts pour notre premier mois. Le capital restant à rembourser étant de 40 000 €, nous avons donc :

formule calcul part intérêts mensualité emprunt amortissable exemple numérique

Nous pouvons maintenant calculer la part du capital qui a été remboursée en déduisant la part des intérêts de la mensualité, soit :

formule calcul part capital mensualité emprunt amortissable exemple numérique

La part de capital remboursée lors de la première échéance mensuelle est donc de 313.90 €. On peut alors calculer Le nouveau capital restant dû, soit 39 686.10 €.
Cette nouvelle valeur servira de base au calcul de la part d'intérêts de la mensualité du deuxième mois, et ainsi de suite.

En répétant le processus jusqu'à la fin du crédit, nous obtenons ce que l'on appelle le tableau d'amortissement du crédit.

En-voici la représentation graphique :

exemple tableau amortissement emprunt amortissable pour investissement locatif

Comme nous le constatons, la part des intérêts remboursée chaque mois (en orange) est maximale le premier mois puis diminue continûment jusqu'à la fin du crédit.
Les intérêts de remboursement étant fiscalement déduisibles dans de nombreux scénarios d'investissement locatif, il est important de garder cela en mémoire, car la somme déduisible variera donc chaque année dans le cadre d'un emprunt amortissable.

À partir de ce tableau d'amortissement, on peut également calculer le coût total du crédit en sommant les intérêts remboursés mensuellement. Nous arrivons pour notre exemple à un total de 2 467.96 €, soit 6.17 % du montant de l'emprunt.

Nous n'avons pas pris en compte dans ce calcul le taux d'assurance.
Nous détaillerons dans l'article sur l'assurance d'un crédit les différentes manières de le calculer (sur capital initial ou sur capital restant dû).

Nous n'avons pas non plus pris en compte les différents coûts annexes tels que les frais de dossier et la garantie crédit logement. Nous verrons dans l'article sur le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) comment comparer efficacement différents crédits entre eux.

Il est également possible dans certains cas de demander un différé de crédit, qui permet de ne débuter le remboursement du capital qu'après un certain délai (utile en cas de travaux par exemple).

Notre simulateur d'investissement locatif vous permet de simuler différents types de crédit, dont l'amortissable. Il prend en charge tous les paramètres nécessaires au calcul de la rentabilité de votre investissement, et permet notamment concernant l'emprunt de déduire fiscalement les intérêts le cas échéant. Il permet aussi de prendre en compte différé de crédit et calcule automatiquement le TAEG dès le formulaire de saisie !

Bien qu'étant le plus connu, le crédit amortissable n'est pas toujours l'outil de financement le plus adapté.
Comme nous le verrons plus tard, dans certains scénarios spécifiques, le crédit in-fine s'avère plus judicieux !

L'emprunt amortissable dans le simulateur de rendement locatif


formulaire simulateur rendement locatif emprunt amortissable

Rendez-vous tout d'abord dans la partie "Emprunt" du formulaire du simulateur de rendement locatif. Pour choisir un emprunt amortissable, sélectionnez "Amortissable" dans la première ligne appelée "Type d'emprunt". Le formulaire affiche alors dynamiquement tous les paramètres qui régissent un emprunt amortissable.

Certains paramètres ne s'afficheront que si c'est pertinent. Par exemple, la possibilité de choisir un différé de crédit ainsi que sa durée n'apparaîtront que si vous avez renseigné dans la section "Acquisition" un montant ainsi qu'une durée de travaux.