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L'assurance d'un crédit en immobilier locatif


L'assurance prêt immobilier est obligatoire. Quand on emprunte sur plusieurs années, il existe toujours un risque pour les deux parties: l'emprunteur et le prêteur. En effet, les difficultés potentielles de remboursement sont nombreuses et cette assurance a pour but de les couvrir. L'assurance d'un crédit a deux objectifs:

  • Protéger l'emprunteur et ses proches en cas : d'accident entraînant une incapacité de travail, de perte d'emploi, de décès

  • Protéger l'organisme prêteur contre les impayés.

Les différents modes de calcul


Le côut de l'assurance est représenté via un taux annuel en %. L'assurance est payée mensuellement en même temps que la mensualité du crédit.
Il existe deux manières de calculer l'assurance d'un crédit immobilier :

  • sur capital initial : le montant mensuel de l'assurance est fixe sur toute la durée du crédit puisque calculé sur la base du montant total de l'emprunt.

  • sur capital restant dû (ou dégressive): le montant mensuel de l'assurance est révisé chaque mois sur la base du capital restant dû, qui diminue au fur et à mesure des remboursements. l'assurance coûte donc plus cher en début de crédit qu'en fin de crédit.

Les banques proposent en général d'office l'assurance sur capital initial, mais il est possible de négocier une assurance sur capital restant dû.
Voici les avantages et inconvénients de l'assurance sur capital restant dû :

  • Avantages :
    • Peut présenter un coût global moins élevé si le taux est bien négocié
    • Allège les mensualités en fin de crédit

  • Inconvénients :
    • Taux en général plus élevé que pour l'assurance sur capital initial
    • Les mensualités sont plus élevées en début de crédit
    • Peu intéressant si on envisage un rachat de crédit lors de la première moitié du crédit, l'assurance ayant alors côuté bien plus cher que dans le cas d'une assurance sur capital initial

En règle générale, il ne faut retenir l'option de l'assurance dégressive que si l'on envisage d'aller au terme du crédit (pas de rachat du crédit ni de revente du bien avant la fin de celui-ci)

Notre simulateur vous permet dans les paramètres d'emprunt de sélectionner le mode de calcul de l'assurance.

Exemple pédagogique


Reprenons notre exemple d'acquisition d'un appartement 2 pièces d'une valeur de 50 000 €. Nous avons un apport de 10 000 € et souhaitons faire un emprunt amortissable de 40 000 €, sur une durée de 10 ans, avec un taux d'intérêt de 1.2%.

Nous hésitons entre opter pour une assurance sur capital initial à 0.36% et une assurance dégressive à 0.5%.

Notre assurance sur capital initial est la plus facile à calculer. Elle nous coûtera 0.36% / 12 * 40 000 € = 12 € par mois.

Pour calculer notre assurance sur sur capital restant dû (ou dégressive), nous avons besoin du tableau d'amortissement que nous avions calculé dans notre article sur le crédit amortissable. En effet, nous devons pour calculer le montant mensuel de l'assurance savoir quel est le capital restant dû pour le mois en cours. Le premier mois, notre mensualité sera de 0.5% / 12 * 40 000 € = 16.67 € par mois. Elle sera presque nulle le dernier mois.

Afin de visualiser la différence entre les deux modes de calcul, le graphique ci-dessous vous présente le cumul des mensualités pour chaque cas :

comparatif assurance sur capital initial et assurance sur capital restant dû (ou dégressive)

Nous constatons que l'assurance dégressive nous coûtera moins cher au terme du crédit: 1 028 € au lieu de 1 440 €.

En revanche, nous constatons aussi qu'il faudra attendre 71 mois avant que l'assurance dégressive ne devienne plus avantageuse. Tout rachat de crédit avant cette date nous mettrait dans une situation où nous aurions mieux fait d'opter pour l'assurance sur capital initial.

Pour les investissements locatifs soumis au régime de la location nue au réel, l'assurance d'un emprunt fait partie des charges qui sont déductibles des revenus fonciers.

Elle contribue donc à générer du déficit foncier