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Le différé de crédit : osez les travaux !


Quand on acquiert un bien immobilier via un emprunt, le remboursement de celui-ci débute normalement à la date d'acquisition. Or, dans le cadre de l'investissement locatif on cherche en priorité les biens qui nous donneront la rentabilité la plus forte. Cela passe souvent par des biens qui sont en mauvais état et nécessitent donc une rénovation avant de pouvoir être loués. Nous allons donc devoir effectuer des travaux pendant un certain temps avant de pouvoir mettre le bien en location. La question qui se pose est de savoir comment payer les mensualités pendant cette phase de travaux alors que nous n'avons encore aucune rentrée d'argent.

C'est dans ce cadre que le différé de crédit peut-être intéressant. Il permet à l'investisseur de décaler une partie de ces mensualités à une date ultérieure afin de ne pas avoir de problème de liquidité pendant cette phase de travaux.

Il existe deux types de différé de crédit :

  • le différé partiel : l'investisseur ne paye que les intérêts et l'assurance pendant la durée du différé. Comme on ne rembourse aucunement le capital pendant cette période, les intérêts et l'assurance que l'on aura payés viendront s'ajouter au coût total du crédit.

  • le différé total : l'investisseur ne paye que l'assurance pendant la durée du différé. Les intérêts sont tout de même dus, mais au lieu d'être payés immédiatement, ils viennent s'ajouter chaque mois de la durée du différé au capital à rembourser. La mensualité du crédit sera re-calculée à la fin du différé sur la base de ce nouveau capital.

Le coût d'un crédit à différé total est plus élevé que celui d'un crédit à différé partiel, qui est lui-même plus élevé que celui d'un crédit sans différé.

Voyons tout cela au travers de notre exemple favori.

Exemple pédagogique


Reprenons notre exemple d'acquisition d'un appartement 2 pièces d'une valeur de 50 000 €, que nous avons vu dans notre article sur le crédit amortissable. Nous avons un apport de 10 000 € et souhaitons faire un emprunt amortissable de 40 000 €, sur une durée de 10 ans, avec un taux d'intérêt de 1.2%. Nous prendrons cette fois-ci en compte une assurance sur capital initial  avec un taux de 0.36%.

Comme nous l'avons vu, le coût du crédit amortissable hors assurance est de 2 467.96 €, auquel viennent s'ajouter 10 * 0.36% * 40 000 € = 1 440 € d'assurance. Nous avons donc un coût total de crédit sans différé de 3 907.96 €.

Nous avons des travaux que nous estimons devoir durer 12 mois et souhaitons donc avoir recours à un différé de crédit égal à la durée de ces travaux. Nous hésitons entre le différé partiel et le différé total.

Calculons dans un premier temps le cas du différé partiel. Durant les 12 premiers mois, nous ne paierons que les intérêts et l'assurance. Le capital n'étant pas remboursé, les intérêts sont dus chaque mois sur la base du montant emprunté. Nous avons donc 1.2% / 12 * 40 000 € = 40 € d'intérêts à payer chaque mois du différé partiel. Auxquels viennent s'ajouter 0.36% / 12 * 40 000 € = 12 € d'assurance. Nous aurons donc une mensualité de 52 € pendant les 12 mois de ce différé et donc un surcoût de crédit de 12 * 52 € = 624 €

Calculons maintenant le cas du différé total. Cette fois-ci, nous n'aurons que l'assurance à payer chaque mois pendant la durée du différé, soit 12 €.
En revanche, les intérêts sont tout de même dus et viendront chaque mois le capital restant dû. Celui-ci est de 40 000 € au début, auquel viendra s'ajouter à la fin du premier mois les intérêts qui n'ont pas été payés, soit 1.2% / 12 * 40 000 € = 40 €.
Le nouveau capital restant dû est donc de 40 040 €. Il servira de base au calcul des intérêts du deuxième mois qui viendront eux-mêmes s'ajouter au capital restant dû.
On se retrouve donc à la fin du différé total de 12 mois avec un capital restant dû de 40 482.65 €, qui servira donc de base au calcul de la mensualité du crédit. Celle-ci passe alors de 353.90 € à 358.17 €. Le surcoût du crédit par rapport à un crédit sans différé est cette fois-ci de 656.43 €.

Récapitulons tout cela dans un tableau:

Sans différéDifféré partielDifféré total
Mensualité différé/5212
Mensualité crédit353.90353.90358.17
Coût crédit3 907.964 531.964 564.39
Dont intérêts2 467.962 947.962 980.39
Dont assurance1 4401 5841 584

Notre simulateur vous permet dans les paramètres d'emprunt de sélectionner si vous souhaitez ou non avoir recours au différé de crédit, ainsi que de choisir entre un différé total ou un différé partiel, ainsi que la durée du différé. Cette option n'apparaît que si vous avez renseigné un montant et une durée de travaux dans la partie "Acquisition".