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Le rôle de la garantie pour un prêt immobilier


Lors de l'octroiement d'un crédit, une banque exige une garantie. En effet, elle cherche à évaluer le risque qu'elle court de faire face à une cessation des remboursements et à s'en prémunir.

La garantie est donc là pour sécuriser le prêt du point du vue de la banque, en lui permettant de récupérer les sommes prêtées au cas ou l'emprunteur ferait défaut.

Il est important de comprendre la différence entre l' assurance et la garantie :

  • L'assurance protège à la fois l'emprunteur et le prêteur. Elle prend le relais de l'emprunteur en cas de difficultés rencontrées par celui-ci, mais uniquement si ces difficultés rentre dans le cadre contractuel de l'assurance. Elle permet donc à la banque d'être remboursée et ce, sans conséquence pour l'emprunteur.

  • La garantie est un dispositif juridique qui protège uniquement la banque et intervient lors d'un défaut de paiement de l'emprunteur qui ne serait pas couvert par l'assurance souscrite.

Au même titre que l'assurance, la souscription d'une garantie est obligatoire lors de la signature d'un prêt immobilier. L'emprunteur peut en revanche, en fonction de son dossier, choisir entre les trois types de garantie existant :

  • la caution (en général la garantie Crédit Logement)
  • l'hypothèque
  • le Privilège du Prêteur de Deniers (PPD)

Le coût initial de la garantie rentre dans le calcul du TAEG. Comme nous le verrons au cas par cas, celui-ci ne reflète pas toujours le coût final de la garantie.

Notre simulateur vous permet de choisir parmi les trois types de garantie lorsque vous choisissez d'avoir recours à un prêt amortissable pour votre projet d'investissement locatif. Le coût est alors calculé automatiquement et en temps réel dès le formulaire de saisie afin de vous laisser choisir votre garantie avant même le lancement de la simulation.

Dans la suite de cet article, nous analyserons ensemble chaque type de garantie

L'hypothèque


L'hypothèque est la forme la plus ancienne et la plus connue de garantie. En droit, l'hypothèque est ce que l'on appelle une sûreté réelle, c'est à dire que la garantie porte sur un bien tangible.

Elle consiste à garantir le crédit en cédant au prêteur le droit réel accessoire sur le bien concerné par le prêt. Concrètement, le prêteur se réserve le droit de saisir le bien en cas de défaut de paiement de l'emprunteur. On parle aussi de crédit hypothécaire.

Le recours à un prêt hypothécaire nécessite obligatoirement un acte notarié, et engendre donc des frais liés au passage devant le notaire. Ces frais sont appelés frais d'acte de crédit hypothécaire. Ils sont composés des éléments suivants :

  • les droits d'enregistrement : soit la taxe de publicité foncière qui vaut 0,715% de la somme garantie. La somme garantie étant elle-même égale au montant du prêt majoré de 20% (les banques appliquent cette majoration pour couvrir en plus du capital prêté leurs frais, notamment les frais éventuels de procédure).

  • la contribution de sécurité immobilière : elle vaut 0,05% du montant du crédit hypothécaire, majorée de 20% (pour l'inscription au bureau des hypothèques).

  • les émoluments proportionnels du notaire : dans le cas d'un crédit hypothécaire le barême des émoluments est défini par l'article A 444-143 de l' Arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des notaires. Ce barême vaut environ 1/3 du barême standard S1 des émoluments du notaire, soit:

    TrancheTaux
    De 0 à 6500 €1,315%
    De 6500 € à 17000 €0,542%
    De 17000 € à 60000 €0,362%
    Plus de 60000 €0,271%

    Il faut ensuite ajouter la TVA, soit 20%, au montant obtenu.

  • les frais de formalité : ces coûts peuvent varier d'un acte et d'un notaire à l'autre. Ils comprennent les coûts liés aux recherches et à la rédaction de l'acte (recherches fiscales, certificats hypothécaires, extraits cadastraux, etc). On peut compter 250 € en moyenne.

En cas de revente du bien en cours de crédit, ou de remboursement anticipé de la totalité du crédit, l'emprunteur ne doit plus rien à la banque. Il peut alors demander à faire lever l'hypothèque. Le cas échéant, il faudra alors régler des frais de mainlevée. Ces frais seront déduits du prix de vente par le notaire. Ils s'élèvent à environ 0.7% du montant emprunté.

NB : le TAEG du crédit ne prend pas en compte les frais de mainlevée de l'hypothèque en cas de revente.

Si vous choisissez l'option hypothèque parmi les choix de garantie proposés dans la section emprunt du simulateur, le montant de l'hypothèque sera alors calculé automatiquement sur la base des frais décrits ci-dessus.

Le Privilège du Prêteur de Deniers (PPD)


Comme l'hypothèque, le privilège du prêteur de deniers est une sûreté réelle. Il permet à l'organisme prêteur d'être indemnisé en priorité en cas de vente ou de saisie du bien immobilier suite à un défaut de l'emprunteur.

Il est réservé à l'acquisition d'un bien déjà construit ou d'un terrain. Il n'est donc pas possible de l'utiliser dans le cadre d'une construction.

Le privilège de prêteur de deniers doit tout comme l'hypothèque faire l'objet d'un acte notarié. Il doit aussi être inscrit à la conservation des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente.

Les frais engagés lors d'un privilège du prêteur de deniers sont les mêmes que ceux d'une hypothèque, mais sans les droits d'enregistrement (taxe de publicité foncière). Le coût global est donc moins élevé que pour une hypothèque.

La caution, ou garantie Crédit Logement


Contrairement aux deux autres formes de garantie, la caution n'est pas une sûreté réelle. Elle permet à l'emprunteur de ne pas avoir à placer directement son bien personnel en garantie.
L'emprunteur passe à la place par un organisme tiers, tel que le Crédit Logement qui jouera alors le rôle de garant auprès de la banque, grâce à une caisse commune appelée Fonds Mutuel de Garantie (FMG).

En cas de défaut de l'emprunteur, la banque se tournera vers le garant qui lui paiera la dette contractée par l'emprunteur en puisant dans le Fonds Mutuel de Garantie.
Le garant deviendra alors la nouvelle interface de l'emprunteur pour solutionner le litige à l'amiable et exercera, en dernier recours, un recours légal contre ce dernier.

Le mécanisme de caution le plus connu est la garantie Crédit Logement. Celle-ci se décompose en deux parties :

  • Un versement au Fonds Mutuel de Garantie (FMG), qui peut-être restitué en partie au terme du crédit si les conditions prévues ont été remplies. Le montant à verser est de 230 € plus 0,89% du montant de l'emprunt.

  • Une commission de caution qui sert de rémunération à l'organisme Crédit Logement (il s'agit d'un organisme privé). Son coût varie entre 170 € et 620 € en fonction du montant de l'emprunt.

Le recours à la caution devient de plus en plus commun. Sa souplesse, combinée à son coût moindre et à son côté rassurant (on ne met pas son bien en garantie directement) en font un outil privilégié par de nombreux investisseurs. À tel point que c'est la solution présentée en priorité, quand le dossier de l'emprunteur le permet, l'hypothèque et le PPD n'étant alors que des solutions de repli en cas de refus de la garantie Crédit Logement.

Il est également très rassurant pour les banques. En effet, lorsque vous demandez à faire appel à la garantie Crédit Logement, la banque transmet vore dossier à l'organisme Crédit Logement. En cas d'acceptation, c'est un très bon signal pour la banque concernant la solidité de votre dossier. Qui plus est, la banque sait qu'en cas de problème de paiement de votre part (typiquement au bout de trois échéances dues non payées), elle n'aura qu'à transmettre le dossier à l'organisme et limite donc sa prise de risque.

Le coût de la garantie Crédit Logement est également moins élevé que celui de l'hypothèque et du PPD, notamment grâce au fait que l'on évite le passage chez le notaire et les frais afférents.

NB : le TAEG du crédit ne prend pas en compte la part versée au FMG qui peut être restituée en fin de crédit. Le TAEG d'un crédit avec une garantie Privilège du Prêteur de Deniers peut donc paraître plus intéressant que celui d'un crédit avec garantie Crédit Logement alors que le coût global de ce dernier sera plus faible grâce à la restitution FMG.
Il est alors plus judicieux de baser sa décision sur le coût total du crédit plutôt que sur le TAEG.

Pour les investissements locatifs soumis au régime de la location nue au réel, a garantie crédit logement fait partie des charges qui sont déductibles des revenus fonciers.

Elle peut donc contribuer à générer du déficit foncier.

Les conditions sont alors les suivantes:
  • choix du barême INITIO:
    déduction possible l'année de remboursement du prêt seulement (car le remboursement de la caution est reporté à cette date)
  • choix du barême CLASSIC:
    caution ET FMG déductibles entièrement dès l'établissement du prêt. La FMG devra en revanche être déclarée comme revenu l'année de sa restitution.

Comparaison des coûts


Vous trouverez ci-dessous un tableau qui présente le coût total de chaque type de garantie pour différents montants d'emprunt à garantir, tel qu'il est calculé dans notre simulateur.

NB : pour le Crédit Logement, le montant "Total" correspond à ce que l'on doit verser au début du crédit. Le montant "restitution incluse" correspond au coût total de la garantie à la fin du crédit, une fois que la portion du FMG a été restituée.


Crédit LogementHypothèquePPD
Montant
emprunt
Totalrestitution
incluse

Comme nous le voyons, les garanties sont, de la moins chère à la plus chère :

  • La garantie Crédit Logement
  • Le Privilège du Prêteur de Deniers
  • L'Hypothèque

Le choix du type de garantie s'effectue souvent par élimination suivant le schéma suivant :

stratégie choix type de garantie emprunt immobilier locatif