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L'emprunt in-fine : un outil puissant si bien manié !


Le crédit in-fine est un type d'emprunt très différent du crédit amortissable que nous avons vu précédemment.
Il est également moins connu, bien que présentant nombre d'avantages pour l'investissement locatif dans certains cas précis.

Contrairement au crédit amortissable ou le remboursement du capital est étalé sur toute la durée du crédit, celui-ci ne s'effectue dans le cadre du crédit in-fine qu'à la dernière échéance. Cela signifie donc que l'on ne rembourse chaque mois que les intérêts et l' assurance.

Afin de garantir au prêteur que vous serez en mesure de rembourser la totalité du capital à la fin du crédit, celui-ci demande souvent à l'emprunter de procéder à un nantissement de tout ou partie du montant emprunté. Cela consiste le plus souvent à bloquer la somme sur un placement financier sans risque et agréé avec l'organisme prêteur (souvent un contrat d'assurance-vie)

Plusieurs stratégies sont possibles concernant le remboursement du capital :

  • Stratégie 1 : Nantissement dès le début du crédit de la totalité du capital sur le placement financier.

  • Stratégie 2 : Versement partiel du capital sur le placement financier de façon à ce que le montant disponible en fin de crédit sur ce placement suffise à couvrir le capital à rembourser (le versement initial dépend donc du rendement du placement et de la durée du crédit)

  • Stratégie 3 : Versement partiel du capital sur le placement financier ET versements mensuels supplémentaires

Nous reviendrons plus loin sur chacune de ces stratégies. À noter qu'il est très rare qu'une banque accepte ce type de crédit sans une immobilisation totale ou partielle des fonds nécessaires au remboursement final du crédit, le risque pour elle étant considéré comme trop important.

Une autre grande différence avec le crédit amortissable et que le montant des intérêts dus chaque mois reste le même sur toute la durée du crédit. Ceci est dû au fait que le capital restant dû est toujours égal au montant emprunté, puisque le remboursement du capital ne s'effectue qu'à la fin.

Le crédit in-fine présente donc la particularité d'avoir un coût total du crédit élevé. À durée et taux d'intérêt égal, un crédit in-fine coûtera plus cher en intérêts qu'un crédit amortissable. Ce qui apparaît à première vue comme un inconvénient peut toutefois s'avérer très utile dans le cadre de l'investissement locatif, car ces intérêts sont souvent déductibles.
De plus, le rendement du placement auquel est adossé le crédit in-fine vient souvent largement compenser cet écart.
Enfin, les mensualités sont fortement réduites comparées à celles d'un crédit amortissable puisque seuls les intérêts et l'assurance sont à régler chaque mois.

La durée moyenne d'un crédit in-fine est en général plus courte que celle d'un crédit amortissable.

Maintenant que les présentations sont faites, reprenons notre exemple fétiche pour y voir plus clair.

Le crédit in-fine est intéressant pour les revenus élevés grâce au fait que les intérêts d'emprunt, plus élevés que pour un crédit amortissable, sont déductibles des revenus fonciers et contribuent donc à générer du déficit foncier.

Exemple pédagogique


Nous souhaitons acquérir un appartement 2 pièces d'une valeur de 50 000 €. Nous négocions avec notre banque un crédit in-fine pour une durée de 10 ans avec un taux d'intérêt de 1.2% (soit un taux mensuel de 0.1%). Nous allons tester les trois stratégies que nous avons décrites en introduction de cet article.

Quelle que soit la stratégie retenue, du point de vue de la banque, la totalité du remboursement du crédit sera effectuée lors de la dernière échéance. Le capital restant dû sera donc toujours de 50 000 €, tout au long de la durée du crédit. Le montant des intérêts à rembourser chaque mois sera donc de :

formule calcul part intérêts mensualité emprunt in-fine exemple numérique

Et ce, tous les mois. Le montant total des intérêts à rembourser sera donc de 120 mois x 50 € = 6 000 €.
À titre de comparaison, un emprunt amortissable de 50 000 € sur 10 ans au taux de 1.2% nous aurait coûté 3 084.95 € en intérêts, car le capital est remboursé progressivement chaque mois, diminuant d'autant le capital restant dû qui sert de base au calcul des intérêts mensuels.
Le crédit in-fine coûte donc plus cher en intérêts qu'un crédit classique.

Mais il ne faut pas oublier que nous avons placé une partie du capital à rembourser sur un placement financier qui possède lui aussi un rendement. Ce placement permet de faire fructifier notre capital immobilisé. Pour notre exemple, choisissons un rendement de 2%.

Regardons ce que cela nous donne pour chaque stratégie:

  • Stratégie 1 : nous possédons les 50 000 € dès le début du projet et les versons intégralement sur le placement financier. Grâce aux intérêts cumulés et au rendement de 2%, nous avons au bout de 10 ans la somme de 60 949.72 €, soit un gain de 10 949.72 €

  • Stratégie 2 : nous souhaitons ne placer que la somme nécessaire à ce que en fin de projet nous disposions sur notre placement du montant exact du capital à rembourser. Nous n'avons alors qu'à placer 41 017.41 €. Au bout de 10 ans à 2%, nous aurons alors exactement 50 000 €. C'est ce que l'on appelle un placement couverture.

  • Stratégie 3: nous ne pouvons verser initialement qu'un montant inférieur à celui de la stratégie 2. En fin de projet nous ne disposerons donc pas de suffisamment d'argent sur le placement pour rembourser le capital. Nous devrons donc verser mensuellement une somme complémentaire sur le placement de manière à atteindre le capital en fin de projet.
    Dans notre exemple, nous placerons 10 000 € en début de projet, qui se transformeront en 12 189.94 € au bout de 10 ans. Il nous manquera donc 37 810.06 € pour rembourser le capital de 50 000 €.
    Afin de garantir à la banque notre capacité à rembourser cette somme à la dernière échéance, nous nous engagerons à verser mensuellement une somme donnée. Cette somme viendra s'ajouter à notre placement et se verra donc elle aussi fructifiée grâce au rendement du placement. Assez compliquée à calculer car devant prendre en compte cette fructification sur des versements mensuels réguliers, elle est déterminée via la formule suivante :

    formule calcul mensualité complémentaire crédit in-fine exemple numérique

    Ce qui nous donne un versement mensuel complémentaire de 285.15 €, soit un versement total de 34 218.07 € sur toute la durée du crédit.

Nous pouvons désormais comparer pour chaque stratégie le coût du crédit en tenant compte des gains réalisés grâce au rendement du placement. Nous obtenons le tableau suivant :

Stratégie 1Stratégie 2Stratégie 3
Versement initial- 50 000- 41 017- 10 000
Versements mensuels00- 34 218
Intérêts- 6 000- 6 000- 6 000
Total dépensé- 56 000- 47 017- 50 218
Placement fin crédit60 95050 00050 000
Coût crédit4 9502 983- 218
Mensualité5050335.15

Nous constatons que nous avons réalisé un gain net pour les deux premières stratégies : notre crédit nous aura fait gagné de l'argent ! En effet, le rendement du placement a plus que compensé les intérêts que nous devions payer.
Il n'y a que pour le troisième cas où nous n'avons pas réussi à compenser les intérêts et avons donc un coût du crédit de 186 €. Toutefois, nous avions vu dans notre article sur l'emprunt amortissable qu'un emprunt de 40 000 € sur 10 ans au même taux de 1.2% nous aurait coûté 2 467.96 € d'intérêts pour une mensualité totale de 353.90 €. Nous sommes dong gagnants face au crédit amortissable pour un effort initial identique (10 000 €) et une mensualité inférieure (334.89 € au lieu de 353.90 €).

NB 1 : Il est à noter que les calculs ci-dessus ne prennent pas en compte les gains supplémentaires qui peuvent être réalisés grâce à la défiscalisation des intérêts mensuels. Cette défiscalisation est d'autant plus intéressante quand le bailleur est soumis à une forte pression fiscale (tranche de 40% ou patrimoine immobilier déjà important)

NB 2 : Il est également important de préciser que pour la simplicité de la comparaison avec l'emprunt amortissable nous avons utilisé un taux d'intérêt identique pour les deux emprunts. Dans la pratique ce sera rarement le cas, le taux d'intérêt d'un crédit in-fine étant toujours supérieur à celui d'un crédit amortissable pour une même durée.

NB 3 : Pour la stratégie 3, nous avons choisi un apport de 10 000 € afin de pouvoir la comparer avec notre exemple de crédit amortissable sur la même base de calcul. Dans la pratique les banques sont de plus en plus frileuses et demandent souvent un nantissement initial supérieur.

Notre simulateur d'investissement locatif vous permet de simuler le crédit in-fine en intégrant les différents scénarios ci-dessus et la déduction fiscale des intérêts le cas échéant ! Vous pourrez donc pour un même bien procéder à une analyse de différentes stratégies d'emprunt afin de sélectionner celle qui vous procurera le meilleur retour sur investissement.

L'emprunt in-fine dans le simulateur de rendement locatif


formulaire simulateur rendement locatif emprunt in-fine

Rendez-vous tout d'abord dans la partie "Emprunt" du formulaire du simulateur de rendement locatif. Pour choisir un emprunt amortissable, sélectionnez "In-fine" dans la première ligne appelée "Type d'emprunt". Le formulaire affiche alors dynamiquement tous les paramètres qui régissent un emprunt in-fine.

Certains paramètres ne s'afficheront que si c'est pertinent. Par exemple, les valeurs de versement initial et mensuels ne s'afficheront que si l'option "Personnalisée est sélectionnée pour chaque type de versement.