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Le TAEG : comparez efficacement les différents crédits


Maintenant que nous avons vu les différents types de crédit, leurs spécificités ainsi que les différents frais et montages possibles, il est temps de regarder comment les comparer efficacement.

Bien que le taux d'intérêt soit souvent le premier facteur que l'on considère pour comparer les crédits entre eux, il est pourtant loin d'être le plus pertinent.

En effet, le taux d'un crédit permet uniquement de calculer le montant des intérêts que l'on devra payer. Il ne contient pas d'information sur le montant de l' assurance, les frais de dossier, la garantie, ou tout autre frais annexe.
Or, sachant que chacun de ces frais peut-être négocié et que certains d'entre eux tels que l'assurance peuvent représenter une part non négligeable du coût total d'un crédit, il convient d'avoir une approche plus globale afin de comparer efficacement plusieurs offres de crédit.

C'est là que le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) entre en jeu. Son principe est simple : on cherche à représenter le coût total d'un crédit sous la forme d'un unique taux en %.

Le TAEG répond à une volonté Européenne d'harmonisation des comparaisons entre crédit. L'objectif est également le plafonnement des coût du crédit (Le TAEG ne peut être supérieur au taux d'usure applicable). Depuis le 21 mars 2016, le TAEG remplace officiellement le TEG pour les crédits immobiliers.

Le TAEG est défini suivant une méthode actuarielle. Pour le calculer, on cherche le taux qui permet d'égaliser la somme des versements actualisés du crédit (en générale simplement égale au montant de l'emprunt) avec la somme des remboursement actualisés. (voir notre article sur la Valeur Actuelle Nette (VAN) pour comprendre le fonctionnement des flux actualisés).
Nous verrons plus loin le mode de calcul dans le détail.

Les coûts et frais pris en compte dans le calcul du TAEG sont :

  • Les intérêts calculés via le taux nominal du crédit
  • les frais de dossier
  • les frais payés à des intermédiaires (courtiers par exemple)
  • l'assurance
  • les coûts de garantie
  • les frais d'ouverture et de tenue de compte (en cas de changement de compte par exemple)
  • les frais d'évaluation du bien immobilier, hors frais d'enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier (dans le cas d'une hypothèque comme garantie, en général remplacé par la garantie crédit logement)

Le Taux Annuel Effectif d’Assurance (TAEA) quant à lui s'obtient en soustrayant le TAEG hors assurance d'emprunt du TAEG global. Il est également obligatoirement mentionné dans toute offre de prêt incluant une assurance.

Formule et calcul officiel


Pour mieux comprendre son utilité, arrêtons-nous tout d'abord sur la formule officielle de calcul du TAEG, adaptée ici au cas particulier du crédit immobilier qui utilise des échéances de remboursement mensuelles. Attention les yeux, c'est plutôt impressionnant au premier abord ! Pas de panique, nous allons la décrypter ensemble. Cela vaut vraiment le coup de faire l'effort car il est important de bien comprendre le TAEG pour négocier efficacement son crédit et en comprendre les pièges éventuels.

formule calcul TAEG générique

Avec :

      • x : le TAEG, seul taux pour lequel l'égalité ci-dessus est vérifié
      • m : le numéro d'ordre du dernier Versement de la banque à l'emprunteur
      • i : le numéro d'ordre d'un Versement
      • Vi : le montant du Versement d'ordre i
      • ti : le mois auquel le Versement d'ordre i a été effectué
      • n : le numéro d'ordre du dernier Remboursement de l'emprunteur à la banque, correspondant généralement au nombre de mensualités
      • j : le numéro d'ordre d'un Remboursement
      • Rj : le montant du Remboursement d'ordre i
      • tj : le mois auquel le Remboursement d'ordre i a été effectué

Dans la pratique, le premier terme de cette égalité est souvent simplement égal au montant emprunté (sauf déblocage progressif des fonds). En effet, le premier versement V0 de la banque à l'emprunteur est en général aussi le dernier, et correspond à la totalité du montant emprunté. Il intervient au lancement du crédit, soit au mois tj = 0. On a donc :

formule calcul TAEG réduction premier terme

Quant au second terme, on peut aussi le simplifier en prenant en compte le fait que nos remboursements se décomposent en deux parties :

  • un paiement R0 au lancement du crédit, couvrant les frais et garanties
  • un paiment Rmois chaque mois couvrant le remboursement du capital et le paiement des intérêts et de l'assurance

Nous avons donc pour le second terme :

formule calcul TAEG réduction second terme

Trouver le TAEG d'un crédit immobilier revient donc, dans le cas classique, à trouver le seul x qui résoud l'équation suivante :

formule calcul TAEG simplifiée crédit immobilier

Avec :

      • x : le TAEG, seul taux pour lequel l'égalité ci-dessus est vérifiée
      • V0 : le montant total emprunté
      • R0 : le montant total des frais à payer à la banque au lancement du crédit
      • Rmois : la mensualité totale du crédit (incluant le capital, l'assurance et les intérêts)

La résolution de cette équation est complexe et se fait par itérations successives. Nous ne décrirons pas ici La méthode utilisée, celle-ci dépassant le cadre informatif de cet article.

NB : La simplification proposée ci-dessus ne vaut que pour un crédit amortissable classique. Elle ne fonctionne pas pour le crédit in-fine ou dans le cas d'un différé de crédit. Notre simulateur utilise le cas général et le TAEG indiqué dynamiquement dans le formulaire ou dans la page de résultats est donc fiable.

L'affichage dynamique du TAEG dès la saisie des données dans le formulaire de saisie de notre simulateur est très pratique pour comparer différents scénarios d'emprunt avant même le lancement de la simulation.

Les limites du TAEG


Bien que constituant un progrès majeur dans la transparence des offres de crédit, et malgré tous ses avantages, le TAEG présente toutefois des limites.
En effet, défini au début du crédit, le TAEG ne prend pas en compte les changements possibles au cours du crédit, comme par exemple :

  • le rachat anticipé total ou partiel du crédit
  • la révision ou le report des mensualités
  • les frais de mainlevée dans le cas où l'on a recours à l' hypothèque
  • la restitution d'une partie du Fonds Mutuel de Garantie (FMG) en fin de crédit, dans le cas où l'on a recours à la garantie Crédit Logement

Si vous prévoyez de faire appel à l'une de ces stratégies pour votre investissement, il convient de ne pas s'arrêter au seul TAEG pour la sélection de l'offre de crédit.

choses à retenir

Ce qu'il faut retenir du TAEG / TAEA


Le TAEG est l'un des outils les plus efficace pour comparer entre elles différentes offres de crédit. Il intègre en effet la majorité des paramètres qui déterminent le coût final d'un crédit.

Les banques sont dans l'obligation de fournir le TAEG pour chaque offre de prêt.

Le TAEG ne peut légalement pas être supérieur au taux d'usure déterminé trimestriellement par la banque de France.

Dans le cas où on envisage de ne pas mener l'emprunt à son terme, il convient de ne pas se baser uniquement sur le TAEG lors de la sélection du crédit. En effet, celui-ci ne prend pas en compte les éventuels rachat de crédit et autres modifications ayant lieu en cours d'emprunt.
Le coût total du crédit peut alors être un indicateur plus pertinent

Le TAEG dans le simulateur de rendement locatif


Le TAEG et le TAEA sont calculés en temps réel dès la saisie de données dans le formulaire du simulateur. Ils apparaissent en bas de la section "Emprunt", dans la partie appelée "Données sur l'emprunt".

Ceci vous permet de savoir si les données du crédit que vous avez rentrées correspondent à vos ambitions sans même avoir eu besoin de lancer une simulation, et donc les réajuster si nécessaire.

formulaire simulateur rendement locatif taeg d'un emprunt amortissable