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Que représente l'amortissement d'un bien ?


L'amortissement d'un bien est la constatation comptable de sa perte de valeur au cours du temps due à son usure. On considère ainsi qu'un bien aura perdu la totalité de sa valeur à la fin de sa durée d'utilisation.
L'amortissement permet donc d'étaler le coût d'acquisition d'un bien sur sa durée d'utilisation.

Dans le cas de l'investissement immobilier, l'amortissement est utilisé pour les régimes fiscaux suivants :

Comment calcule-t-on l'amortissement d'un bien ?


Pour l'immobilier, la règle utilisée pour le calcul de l'amortissement est celle de l' amortissement linéaire par composants.

Voyons ensemble ce que cela signifie.

L'amortissement linéaire


L'amortissement linéaire considère que le bien se déprécie de manière constante au fur et à mesure de sa durée d'utilisation. La base de calcul utilisée pour le calcul est la valeur d'origine du bien et l'amortissement linéaire commence dès l'acquisition.

La formule utilisée pour calculer l'amortissement linéaire annuel d'un bien est la suivante:

Amortissement annuel = valeur acquisition/durée d'utilisation

L'amortissement annuel du bien sera donc constant tout au long de sa durée de vie comptable.

L'amortissement linéaire est à distinguer de l'amortissement dégressif. Ce dernier présente des valeurs d'amortissement dégressives qui ont pour objectif qu'un bien perd plus de valeur lors de ses premières années d'utilisation que par la suite.

L'amortissement par composants


Un bien immobilier est constitué de plusieurs éléments qui ont des durées de vie différentes. Par exemple, une toiture aura une durée de vie a priori plus longue que des fenêtres.

L'amortissement par composants vise à refléter cela en décomposant un bien en plusieurs composants possédant chacun leur propre valeur et durée d'amortissement.

Le tableau ci-dessous présente des valeurs indicatvies de durées d'amortissement des composants principaux d'un bien immobilier ainsi que leur valeur relative en pourcentage de la valeur du bien hors terrain:


ComposantLocalLogementBureaux
Durée
ans
ratio %Durée
ans
ratio %Durée
ans
ratio %
Gros oeuvre25 à 5060 à 90> 5040 à 50< 4040 à 60
Façades
étanchéité
20 à 405 à 1020 à 505 à 2020 à 4010 à 25
IGT (*)15 à 305 à 1515 à 3020 à 3015 à 3015 à 30
Agencements7 à 155 à 155 à 1520 à 257 à 1510 à 20
(*) : IGT = Installations générales et techniques

La décomposition d'un bien en composants et le calcul de son amortissement sont complexes et sont en général confiés à un expert comptable (c'est l'une des raisons pour laquelle le recours à un cabinet comptable est vivement conseillé pour le régime LMNP réel).

Le terrain est en général considéré comme non amortissable (il n'a par définition pas de durée de vie). La valeur du terrain sera donc déduite de la valeur du bien avant de calculer sa valeur amortissable par composants. La valeur du terrain est en général estimée entre 10% et 20% de celle du bien. Cela peut varier en fonction de la localisation et de l'état du bien.

Amortissement du mobilier


Dans le cas de la location meublée, il est possible de prendre en compte le mobilier dans la valeur du bien et aussi de l'amortir. La durée d'amortissement des meubles est généralement comprise entre 5 et 10 ans.

Exemple de calcul d'amortissement
Un investisseur acquiert un appartement pour 250 000 € qu'il souhaite louer meublé. La valeur des meubles est estimée à 7 000 €.
Pour calculer l'amortissement, le comptable déduit dans un premier temps de la valeur du bien celle du terrain, car ce dernier n'est pas amortissable. Il estime que le terrain compte pour 20% du montant du bien. La valeur hors-terrain est donc de:

250 000 € x (1 - 20%) = 200 000 €

Il décompose ensuite l'amortissement de la partie immobilière de son investissement de la manière suivante:

ComposantDurée
ans
ratio %amortissement
1 ère année
Gros oeuvre5040%200 k€ x 40% / 50 = 1 600 €
Façades
étanchéité
3020%200 k€ x 20% / 30 = 1 333 €
IGT2020%200 k€ x 20% / 20 = 2 000 €
Agencements1520%200 k€ x 20% / 15 = 2 667 €
Total/100%7 600 €


La durée d'amortissement des meubles est estimée à 7 ans. L'amortissement des meubles est donc de 7 000 k€ / 7 = 1 000 € la première année.

L'amortissement total pour la première année est donc de 7 600 € + 1 000  = 8 600 €.

Une fois la durée de vie d'un composant atteinte, celui-ci sera considéré comme complètement amorti (il n'aura plus de valeur comptable). Son amortissement annuel sera donc nul.