Le site a été mis à jour, Cliquez afin de bénéficier des nouveautés!

Le déficit foncier: osez les travaux !


En préambule, il est important de noter que le mécanisme du déficit foncier ne concerne que les investissements locatifs qui sont soumis au régime réel (location nue)
Les autres régimes, notamment la location meublée et la SCI à l'IS ne sont pas concernés par ce mécanisme.

Lors de la location d'un bien, le calcul de l'imposition se fait sur la base de la différence entre les loyers perçus (les revenus fonciers) et les charges déductibles.
Lorsque cette différence est négative, on parle alors de déficit foncier.

Pour faire simple, on crée du déficit foncier lorsque notre bien génère fiscalement plus de dépenses que de recettes.

Toutefois, le calcul et l'application du déficit foncier présente quelque subtilités. Regardons cela de plus près.

Liste des charges déductibles


Tout d'abord, il convient de définir quelles sont les charges que l'on peut déduire des revenus fonciers. Pour une meilleur compréhension des explications données dans la suite de cet article, nous divisons ces charges en deux catégories :

  • les charges non financières
  • les charges financières

Voici la synthèse de différentes charges déductibles:

  1. Les charges non financières :

    • frais d'administration et de gestion :

    • dépenses de travaux :
      • sont déductibles, les travaux :
        • de réparation
        • d'entretien
        • d'amélioration (sauf dans le cas d'un local commercial s'ils ne concernent pas la facilitation d'accès aux personnes handicapées)
      • ne sont pas déductibles, les travaux :
        • de (re)construction et d'agrandissement

    • impôts :
      • la taxe foncière
      • taxes annexes à la taxe foncière :
        • Taxe spéciale d’équipement
        • Impositions perçues au profit des communautés urbaines
        • taxe additionnelle spéciale annuelle (Île-de-France)
      • la taxe annuelle sur les surfaces de stationnement (Île-de-France)
      • la contribution sur les revenus locatifs

    • primes d'assurance souscrites par le bailleur :

  2. Les charges financières :

    • intérêts d'emprunt

    • frais d'emprunt
      • frais de dossier
      • frais de garantie :
        • Hypothèque
        • Privilège du Prêteur de Deniers (PPD)
        • Garantie Crédit Logement
      • agios et commissions de banque
      • frais de mainlevée
      • primes d'assurance du prêt

La part de mensualité d'un emprunt servant à rembourser le capital de celui-ci ne fait pas partie des charges déductibles !

Il en va de même pour les frais d'agence et les frais de notaire liés à l'acquisition du bien.
Attention aux travaux ! Comme indiqué dans la liste, ils ne sont pas tous déductibles !

En outre, la limite entre travaux d'amélioration et de reconstruction est parfois subtile.
De manière générale on retiendra que les travaux d'aménagement interne amenant les modifications suivantes sont qualifiés de reconstruction plutôt que d'amélioration :
  • augmentation du nombre d'unités de logement
  • restructuration des cloisons internes
  • création de nouvelles ouvertures

Vous trouverez dans ce tableau du BOFIP une synthèse du caractère déductible ou non des travaux.
Le fait que les charges financières soient déductibles des revenus fonciers participe à l'attrait qu'ont les revenus élevés pour le crédit in-fine.

En effet, les intérêts d'emprunt sont alors plus élevés que pour un simple crédit amortissable et permettent donc de réaliser une économie d'impôts substantielle pour les tranches les plus hautes.

Calcul du déficit foncier


Le calcul du déficit foncier se fait en deux étapes:

  • Détermination du revenu net de charges financières et report éventuel si négatif
  • calcul du déficit foncier et détermination du report le cas échéant

Détaillons chacune de ces étapes.

Détermination du revenu net de charges financières


Il est important de bien comprendre la distinction entre les charges financières et les charges non-financières, car celles-ci sont prises en compte différemment dans le calcul du déficit foncier.

En effet, seules les charges non financières peuvent créer du déficit foncier, et donc être imputées sur le revenu imposable du propriétaire (autrement dit son salaire hors revenus fonciers).

Les charges financières, quant à elles, peuvent seulement être déduites des revenus fonciers; elles ne peuvent pas créer de déficit foncier ni être déduites du revenu imposable.

Les revenus fonciers compensent en priorité les charges financières, c'est à dire que l'on déduit toujours en premier les charges financières des revenus fonciers.

Dans le cas où ces derniers dépasseraient les revenus fonciers, la fraction supplémentaire sera reportée sur les années suivantes pour être déduite des revenus fonciers, dans la limite de 10 années maximum.

Afin de déterminer cela, on calcule un revenu net de charges financières en déduisant les intérêts d'emprunt des revenus fonciers. Deux cas de figure se présentent alors :

  1. les revenus fonciers sont supérieurs aux charges financières :

    le revenu net de charges financières est positif. Il ne restera plus qu'à déduire les charges non financières pour calculer le déficit foncier.


  2. les revenus fonciers sont inférieurs aux charges financières :

    le revenu net de charges financières est négatif. La part des charges financières supérieure aux revenus fonciers n'est pas déductible des revenus imposables. Elle sera donc reportée pour être déduite des revenus fonciers pour les 10 années qui suivent.

Exemple sans report des charges financières
Soit des revenus fonciers de 7 000 €, des charges non-financières de 5 000 € et des charges financières de 4 000 €.

Les charges financières étant inférieures aux revenus fonciers, le revenu net de charges financières est positif et vaut 3 000 € (7 000 € - 4 000 €).

Le déficit foncier "brut" est ici de 2 000 € (7 000 € - 5 000 € - 4 000 €).

Les charges financières étant inférieures aux revenus fonciers, le propriétaire pourra donc déduire de ses revenus imposables la totalité de son déficit foncier "brut".
Exemple avec report des charges financières
Soit des revenus fonciers de 5 000 €, des charges non-financières de 3 000 € et des charges financières de 6 000 €.

Les charges financières étant supérieures aux revenus fonciers, le revenu net de charges financières est négatif et vaut -1 000 € (5 000 € - 6 000 €).

Le propriétaire devra donc reporter ces 1 000 € sur les années suivantes pour les déduire de ses revenus fonciers.

Le déficit foncier "brut" est ici de 4 000 € (5 000 € - 3 000 € - 6 000 €).

Il faut ensuite déduire la part des charges financières qui a été reportée, soit 1 000 €.
Le déficit foncier "net", imputable au revenu imposable est donc de 3 000 € (4 000 € - 1 000 €)

Calcul de la part imputable aux revenus


Une fois que l'on a pris en compte la part liée aux charges financières, deux cas de figure se présentent:

  1. le déficit foncier restant est inférieur à 10700 € :

    Le propriétaire peut déduire la totalité du déficit foncier de ses revenus imposables.

  2. le déficit foncier restant est supérieur à 10700 € :

    Le propriétaire ne peut déduire que 10700 € de ses revenus imposables.
    La part de déficit foncier restante est ensuite reportée aux années suivantes pour être déduite des futurs revenus fonciers (le report est valable pour une durée maximale de 10 années).

Dans le cas où le revenu imposable du propriétaire n'est pas suffisant pour absorber la totalité du déficit foncier, la part restante pourra être reportée pendant 6 années afin d'être déduite de ses futurs revenus imposables.

Pour bénéficier de la déduction des charges de ses revenus fonciers/imposables et du report du déficit, le propriétaire doit s'engager à louer le bien pendant 3 ans minimum (soit jusqu'au 31 décembre de la 3ème année qui suit pour être exact).
Exemple avec report de déficit foncier
Soit des revenus fonciers de 4 000 €, des charges non-financières de 15 000 € et des charges financières de 5 000 €.

Les charges financières étant supérieures aux revenus fonciers, le revenu net de charges financières est négatif et vaut -1 000 € (4 000 € - 5 000 €).

Le déficit foncier "brut" est ici de 16 000 € (4 000 € - 15 000 € - 5 000 €).

Après déduction des intérêts reportables, le déficit foncier "net" est de 15 000 €.
Celui-ci dépassant la limite autorisée de 10700 €, le propriétaire ne pourra imputer que 10700 € sur son revenu imposable.

La fraction restante, soit 4 300 € (15 000 € - 10700 €), vient s'ajouter aux 1 000 € de charges financières pour être reportée sur les années suivantes. Soit un report de 5 300 € qui sera déduit des revenus fonciers des années suivantes.

Notre simulateur prend en compte tous ces éléments, en fonction des paramètres que vous avez saisi, pour calculer le déficit foncier et les reports éventuels.

Influence de la tranche marginale d'imposition


Le déficit foncier est d'autant plus efficace que le propriétaire est fortement imposé. Le tableau ci-dessous présente, par tranche marginale d'imposition, les économies réalisées sur un déficit foncier maximal de 10700 €.

Tranche
d'imposition
Economie
impôts
0 %0 €
11 %1177 €
30 %3210 €
41 %4387 €
45 %4815 €

Le déficit foncier n'est pas une niche fiscale et n'est donc pas soumis au plafonnement des niches fiscales de 10000 €.

Il est donc tout à fait possible de cumuler déficit foncier et régime de défiscalisation (Pinel, Cosse ancien, Denormandie, Malraux )

Stratégies d'utilisation du déficit foncier en investissement locatif


Faîtes financer vos travaux par l'état !


Les économies d'impôts réalisées grâce au déficit foncier généré par des gros travaux peuvent être conséquentes.

Il est important de noter que lorsqu'on génère un déficit foncier important, deux choses se passent :

  • les 10700 premiers euros seront déduits du revenu global. Ils génèreront donc une économie d'impôt directe égale à:
    tranche d'imposition[%] x 10700 €

  • le solde sera reporté sur les années suivantes et ne pourra être déduit QUE des revenus fonciers.
    En cas de nouveau déficit foncier, le solde sera de nouveau reporté aux années suivantes au lieu d'être imputé sur le revenu imposable comme c'était le cas pour la première année.
    On réalise donc une économie d'impôts qui porte uniquement sur les revenus fonciers. Ceux-ci sont soumis à deux impôts:
    l'impôt sur le revenus ET les prélèvements sociaux (17,2 %).
    L'économie réalisée lors de ces années est donc, toutes proportions gardées, supérieure à celle de la première année puisque l'on économise en plus la part des prélèvements sociaux.

Le tableau ci-dessous représente les économies d'impôts réalisées grâce au déficit foncier généré par des travaux de 70 000 € en fonction de la tranche marginale d'imposition, ainsi que le ratio en % entre cette économie d'impôts et le montant des travaux.


Tranche
d'imposition
Economie
impôts IR
Economie
impôts CSG
Economie
impôts totale
Economie /
travaux
0 %0 €10200 €10200 €15 %
11 %7700 €10200 €17900 €26 %
30 %21000 €10200 €31200 €45 %
41 %28700 €10200 €38900 €56 %
45 %31500 €10200 €41700 €60 %

Comme nous pouvons le constater, réaliser des travaux importants est très intéressant fiscalement parlant pour les hauts revenus. Ils peuvent ainsi financer via l'économie d'impôts réalisée jusqu'à 60% des travaux pour les tranches les plus hautes!

Cashflow vs rentabilité : l'échelonnement des travaux


Sur la base de ce que nous venons de voir précédemment, on constate aussi qu'il peut-être plus intéressant de réaliser des gros travaux sur une seule année fiscale plutôt que de les étaler sur deux années ou plus.

En effet, dans le premier cas on ne pourra imputer le déficit foncier sur son revenu imposable que pour la première année (dans la limite de 10700 €). On réalisera donc sur les années suivantes une économie additionnelle liée aux prélèvements sociaux économisés sur les revenus fonciers.

Alors que dans le second cas, cela se produira pour chaque année de travaux où l'on génère du déficit foncier, nous privant alors de l'économie des prélèvements sociaux sur ces montants pour les années suivantes.

Exemple de stratégie de déficit foncier
Soit un contribuable dont la tranche d'imposition est de 30%. Il souhaite réaliser des travaux déductibles pour 70 000 € et hésite à les faire en une seule fois ou à les étaler sur deux années (35 000 € chaque année).

Prenons l'hypothèse que son revenu net de charges financières et de charges non-financières est de 10 000 €.


Dans le premier cas, seuls 10700 € seront imputables sur ces revenus, pour sa première et seule année de travaux. L'économie d'impôts associée est de 30% x 10700 € = 3 210 €

Le reste du montant des travaux, soit 59 300 € (70 000 € - 10 700 €), sera quant à lui entièrement déduit des revenus fonciers au cours des années suivantes. Les revenus fonciers étant soumis à l'impôt sur les revenus et aux prélèvements sociaux, l'économie d'impôts sera donc de (30 % + 17,2 %) x 59 300 € = 27 990 €

L'économie d'impôts totale pour notre premier cas est donc de 31 200 € (3 210 € + 27 990 €), soit 44.6 % du montant des travaux.


Dans le deuxième cas, il se verra déduire de ses revenus imposables 10700 € pour chacune de ses années de travaux. Soit un total de 21 400 €.
. L'économie d'impôts associée est de 30% x 21 400 € = 6 420 €.

Le reste du montant des travaux, soit 48 600 € (70 000 € - 21 400 €), sera quant à lui entièrement déduit des revenus fonciers au cours des années suivantes. L'économie d'impôts associée sera donc de (30 % + 17,2 %) x 48 600 € = 22 939 €. L'économie d'impôts totale pour notre deuxième cas est donc de 29 359 € (6 420 € + 22 939 €), soit 41.9 % du montant des travaux.


Comme nous pouvons le constater, la première stratégie est plus intéressante du point de vue de la rentabilité sur le long terme. Il convient toutefois de noter que la deuxième stratégie est plus intéressante en terme de cashflow à court terme car vous économisez les impôts sur le revenu de la deuxième année, en plus de la première année, boostant d'autant votre trésorerie.