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Fiscalité des plus-values immobilières


Lors de la vente d'un bien immobilier, il arrive fréquemment que l'on réalise une plus-value, c'est à dire que l'on vende le bien plus cher qu'on ne l'a acheté.

Malheureusement, l'état viendra sous certaines conditions prendre sa part en appliquant une taxe. Les paramètres influant sur le montant de cette taxe sont notamment :

  • le nombre d'années entre l'acquisition et la revente (appelé durée de détention)
  • le montant de la plus value

La méthode de calcul de cette taxe est résumée dans le diagramme ci-dessous. Nous détaillerons ensuite chaque étape dans le reste de l'article.

calcul de la taxe sur la plus-value immobilière

Notre simulateur prend toutes ces spécificités en compte pour calculer la taxe sur la plus value lors de la revente du bien. L'image ci-dessous vous présente un exemple d'affichage de résultats pour le calcul de la plus-value immobilière. Les informations ne s'affichent que si c'est pertinent. Par exemple, le montant de l'impôt sur le revenu de la plus value ne s'affichera que s'il est non nul.

affichage résultats simulation calcul plus-value immobilière

Calcul de la plus-value brute


La plus-value brute est la différence entre le prix de cession d'un bien et son prix d'acquisition.

Prix d'acquisition


Le prix d'acquisition est la somme des éléments suivants:

  • prix du bien à l'acquisition

  • frais d'acquisition :
    Les frais d'acquisition sont, au choix:

    • un forfait de 7,5 % du prix indiqué dans l'acte

    • le montant réel des frais d'acquisition (honoraires du notaire, droits d'enregistrement ou TVA, commissions d'intermédiaires) si ceux-ci sont plus importants

  • dépenses de travaux :
    Elles peuvent être ajoutées au prix d'acquisition de deux manières différentes :

    • via un forfait égal à 15 % du prix du bien à l'acquisition, à condition que la revente ait lieu au minimum 5 ans après l'acquisition

    • via leur montant réel. Plusieurs conditions sont alors nécessaires :
      • Les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise
      • Les travaux qui peuvent être pris en compte sont les travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration.
      • Attention, les travaux qui ont été pris en compte pour le calcul des revenus fonciers ( déficit foncier ), ou pour une réduction ou un crédit d'impôt, ne peuvent être à nouveau pris en compte pour le calcul de la plus-value.

Prix de cession


Le prix de cession est le prix indiqué dans l'acte de vente. Il peut être diminué des éléments suivants :

  • la valeur du mobilier
  • les diagnostics obligatoires (termites, amiante, performance énérgétique, etc)

Si l'immeuble a été partiellement ou totalement sinistré, le montant de l'indemnité assurance est exclu du calcul de la plus-value.

Calcul de la plus-value imposable


Deux types d'impôts s'appliquent à la plus value immobilière:

  • l'impôt sur le revenu
  • les prélèvements sociaux

Chaque impôt s'applique à la plus value brute précédemment calculée, diminuée d'un abattement propre à chaque type d'impôt et qui est fonction de la durée de détention.

Durée de détention


La durée de détention du bien est calculée en années pleines. Ainsi, un bien acquis le 15 avril 2019 et revendu le 14 avril 2029 aura une durée de détention de 9 ans, alors que s'il est revendu le 16 avril 2029, sa durée de détention sera de 10 ans.

Calcul de l'abattement


Chaque type d'impôt (IR ou prélévements sociaux) possède son propre barême d'abattement :

  • pour l'impôt sur le revenu :
    • Année 1 à 5 : pas d'abattement
    • Année 6 à 21 : 6 % par an
    • 22ème année et au delà: 100% d'abattement

  • pour les prélèvements sociaux :
    • Année 1 à 5 : pas d'abattement
    • Année 6 à 21 : 1,65 % par an au-delà de la 5ème année jusqu’à la 21ème
    • 22ème année : 1,6 %
    • Année 23 à 30 : 9 % par an
    • 30ème année et au delà: 100% d'abattement

L'application de ces abattements permettent d'obtenir respectivement :

  • la plus-value nette imposable au titre de l'IR
  • la plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux

Calcul de final de l'impôt sur la plus value immobilière


On calcule ensuite l'impôt sur la plus value en ajoutant:

  • la part de l'impôt sur le revenu :
    obtenue en appliquant le taux unique de 19 % à la plus-value nette imposable au titre de l'IR

  • la part des prélèvements sociaux :
    obtenue en appliquant le taux d'imposition des prélèvements sociaux, soit 17,2 % à la plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux

  • la part de la taxe sur les plus-values immobilières élevées :
    Celle-ci est due lorsque la plus-value nette imposable au titre de l'IR dépasse 50 000 €.
    La surtaxe est alors comprise entre 1% et 6% de la plus-value nette imposable au titre de l'IR
    Le barême appliqué pour son calcul est le suivant :

    Plus-value
    nette IR
    Taxe
    50k - 60k2 % PV - (60 000 - PV) x 1/20
    60k - 100k2 % PV
    100k - 110k3 % PV - (110 000 - PV) x 1/10
    110k - 150k3 % PV
    150k - 160k4 % PV - (160 000 - PV) x 15/100
    160k - 200k4 % PV
    200k - 210k5 % PV - (210 000 - PV) x 20/100
    210k - 250k5 % PV
    250k - 260k6 % PV - (260 000 - PV) x 25/100
    Plus de 260k6 % PV

NB : dans le cas où le bien est acquis par plusieurs acquéreurs (personnes physiques ou morales), le calcul de la taxe sur les plus-values immobilières élevées s'effectue sur la quote-part de chaque acquéreur.

Prenons un exemple. Si un couple acquiert un immeuble pour 500 000 € et le revend 10 ans plus tard pour 800 000 €:

  • la plus value brute est de 800 000 - 500 000 = 300 000 €
  • l'abattement pour durée de détention au titre de l'IR est de 30% (6% par an à partir de la 5ème année de détention), soit 0.3 x 300 000 = 100 000 €
  • la plus-value nette imposable au titre de l'IR est donc de 300 000 - 100 000 = 200 000 €
  • la quote-part de plus-value revenant à chaque époux est donc de 200 000 / 2 = 100 000 €

Chaque époux a réalisé une plus-value nette imposable au titre de l'IR qui dépasse 50 000 € et devra donc s'acquitter de la taxe sur les plus-values immobilières élevées.
Soit d'après le barême : 2% x 100 000 = 2 000 € par époux.
Le couple devra donc s'acquitter de 2 x 2 000 = 4 000 € en plus des parts de l'IR et des prélèvements sociaux.