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La valeur locative cadastrale


Afin de pouvoir calculer certaines taxes, notamment la taxe d'habitation et la taxe foncière , l'état a besoin de pouvoir estimer les revenus théoriques que vous seriez susceptibles de tirer d'un bien si vous le louiez. C'est ce qu'on appelle la valeur locative cadastrale.

Comme nous allons nous en rendre compte, son calcul est malheureusement tout sauf simple.
À tel point qu'en pratique il est très difficile de calculer soi-même la valeur locative d'un logement. Pour la connaître et savoir comment elle a été calculée, le meilleur moyen consiste à se rapprocher du Centre Des Impôts Fonciers (CDIF) dont dépend le bien et de demander sa fiche d’évaluation ou de calcul.

Le présent article a donc un but purement informatif et s'adresse aux plus curieux d'entre vous.
Un conseil toutefois, servez-vous un café chaud et installez-vous confortablement. Nous allons ici pénétrer les méandres vertigineux des calculs administratifs !

Pour obtenir la valeur locative cadastrale, on multiplie deux valeurs entre elles :

  • la surface pondérée (ou cadastrale)
  • le tarif au m² du local de référence

Nous allons voir en détail à quoi correspond chacun de ces éléments.

La surface pondérée


On peut trouver les règles complètes qui régissent son calcul dans ce chapitre du BOFIP. Voici la définition qui est donnée pour la surface pondérée :

La détermination de la surface pondérée d'un local consiste à représenter celui-ci par un certain nombre de mètres carrés normalisés tenant compte de sa superficie réelle, de la nature des divers éléments qui le composent, de son importance relative, de l'état d'entretien de la construction, de la situation de l'immeuble dans la commune, de l'emplacement du local ainsi que de son confort.

En substance, la surface pondérée est calculée suivant la séquence suivante :

  1. Calcul de la surface pondérée nette du bien
    • mensuration de la surface réelle
    • pondération de la superficie des pièces et annexes de la partie principale du logement, en fonction de leur importance relative
    • pondération de la superficie des éléments secondaires du logement, en fonction de leur nature
    • Application du correctif d'ensemble

  2. Ajout des éléments de confort, en équivalence m², à la superficie obtenue

  3. Détermination de la surface pondérée totale

Nous allons voir comment est obtenue chaque séquence de ce calcul.

Calcul de la surface pondérée nette du bien


Tout d'abord, il faut établir la mensuration de la surface réelle. Celle-ci est constituée des surfaces, mesurées au sol entre murs ou séparations, de ses :

  • pièces
  • annexes
  • éléments secondaires

Voici les définitions associées à chacun de ces éléments par l'administration :

  • Pièces :
    On entend par pièce tout espace, en général entièrement cloisonné, destiné à être normalement utilisé pour y séjourner, y dormir, y prendre des repas ou y exercer une activité professionnelle(Salle à manger, salon, salle commune, studio, salle de séjour, bibliothèque, billard, cabinet de travail, chambre à coucher, etc.).
    Sont également inclus les cuisines et les éléments de pur agrément (jardin d'intérieur par exemple)

  • Annexes :
    Elles comprennent notamment les salles d'eau, toilettes, office, arrière cuisine, entrée, vestibule, hall, antichambre, galerie, couloirs intérieurs

  • Eléments secondaires :
    Ce sont tous les éléments qui ne sont pas des pièces ou des annexes. Notamment les garages, buanderies, caves, greniers, celliers, terrasses, toitures-terrasses, et bûchers

Cela vaut quelle que soit la hauteur sous-plafond (à la différence de la loi Carrez). C'est donc la surface totale de la pièce qui est prise en compte, même si celle-ci est mansardée.

On applique ensuite un coefficient d'importance à la surface des pièces et annexes, pour chacune des 8 catégories retenues par l'article 324 H du CGI. et suivant le barême défini par l' article 324 O de l'annexe III au CGI.

Le barême du coefficient d'importance pour une maison individuelle est :

Catégorie
foncière
1ère tranche2ème tranche3ème tranche
(20 premiers m²)
Coefficient
De 20 m² à :Coefficient(m² restant)
Coefficient
134000.90.75
22.53200.90.75
32.12400.90.75
41.71600.90.75
51.451100.90.75
61.3800.90.75
71.2600.90.75
81.1400.90.75



Le barême du coefficient d'importance pour un local d'un immeuble collectif est :

Catégorie
foncière
1ère tranche2ème tranche3ème tranche
(20 premiers m²)
Coefficient
De 20 m² à :Coefficient(m² restant)
Coefficient
12.63500.90.75
22.22600.90.75
31.92000.90.75
41.61400.90.75
51.35900.90.75
61.25700.90.75
71.15500.90.75
81.05300.90.75

On obtient après application de ce coefficient une valeur appelée surface pondérée comparative de la partie principale du local.

Le coefficient d'importance est dégressif en fonction de la surface. Pour un bien d'une catégorie donnée, si la surface dépasse 20 m², un abattement de 10% est appliqué (coefficient de 0.9).
Puis, si la surface dépasse celle du local de référence de la catégorie, un abattement de 25% est appliqué (coefficient de 0.75).
Ceci a pour but de refléter le fait qu'un grand logement se louera moins cher au m² qu'un logement plus petit.

Pour les éléments secondaires, deux cas de figure se présentent:

  • Maison individuelle :
    on applique, à la place du coefficient d'importance et conformément à article 324 N de l'annexe III au CGI, un coefficient de pondération variable de 0.2 à 0.6, qui est censé refléter la valeur du service rendu par chaque élément dans le cadre de la valeur d'usage du local.

  • Logement collectif :
    • Les éléments secondaires englobés dans la partie principale sont traités comme les annexes des pièces et se voient appliquer le coefficient d'importance.
    • Les éléments bâtis formant dépendances (caves, greniers, terrasses ou toitures-terrasses, se voient appliquer le coefficient de pondération utilisé pour les maisons individuelles.

Une fois le calcul de ces surfaces effectué, on leur applique un correctif d'ensemble conformément aux articles 324 P à 324 U-I de l'annexe III au CGI

Le correctif d'ensemble a pour objectif de refléter:

  • l'état d'entretien de la partie principale
  • la situation géographique du bien

Ce coefficient est composé des éléments suivants :

  • Coefficient d'entretien :
    il est déterminé suivant le barême défini dans l' article 324 Q de l'annexe III au CGI , soit :

    Etat d'entretienCoefficient
    Bon1.2
    Assez bon1.1
    Passable1
    Médiocre0.9
    Mauvais0.8

  • Coefficient de situation :
    il est égal à la somme de deux coefficients qui ont pour but de refléter, respectivement, la situation générale du local dans la commune ainsi que son emplacement particulier. Ces deux coefficients sont définis dans le barême donné par l' article 324 R de l'annexe III au CGI , soit :

    SituationCoefficient
    situation générale
    Coefficient
    situation particulière
    Excellente+0.1+0.1
    Bonne+0.05+0.05
    Ordinaire00
    Médiocre-0.05-0.05
    Mauvaise-0.1-0.1

  • Correctif d'ascenseur :
    Dans les immeubles collectifs, le correctif d'ensemble applicable à la surface pondérée comparative de la partie principale est modifié, le cas échéant, par un correctif destiné à traduire la présence ou l'absence d'ascenseur, conformément au barème suivant :

    Niveau
    du local
    Coefficient
    Immeuble
    avec ascenseur
    Immeuble
    sans ascenseur
    6ème et ++ 0.05- 0.15
    5ème+ 0.05- 0.1
    4ème+ 0.05- 0.05
    3ème+ 0.050
    2ème+ 0.050
    1er00
    RDC00

La surface pondérée obtenue après application de ce correctif d'ensemble est dénommée surface pondérée nette.

Il convient maintenant d'ajouter à cette surface les éléments de confort

Ajout des éléments de confort à la superficie obtenue


Les éléments de confort sont pris en compte via leur surface représentative, c'est à dire que chaque catégorie d'équipement de confort est convertie en m² qui viennent s'ajouter à la surface pondérée nette précédemment calculée.

Voici les équivalences en m2 pour chaque type d'équipement :

Equipementm² équivalents
Eau courante4
Gaz2
Electricité2
par baignoire5
par douche4
par lavabo3
par WC3
Egoût3
Vide ordures3
Clim par pièce2
Chauffage par pièce2

Détermination de la surface pondérée totale


Une fois toutes les étapes précédentes effectuées, on obtient la surface pondérée totale en ajoutant à la surface pondérée totale de la partie principale celle des dépendances bâties et des éléments bâtis formant dépendances

Calcul de la valeur locative cadastrale


La valeur locative cadastrale est obtenue en multipliant la surface pondérée totale précédemment calculée par le tarif au m² du local de référence, aussi appelé tarif d'évaluation.

Il s'agit d'un loyer moyen théorique, déterminé par la commune.

Chacune des 8 catégories retenues par l'article 324 H du CGI se voit affectée d'un tarif propre.

La catégorie retenue pour un local est indiquée dans sa fiche d'évaluation.

Il est important de comprendre que le tarif d'évaluation est basé sur une étude des loyers existants dans la commune au 1er janvier 1970 et ne reflète donc pas du tout la réalité locative actuelle.

C'est la raison pour laquelle il est modifié annuellement par des coefficients forfaitaires d’actualisation et de revalorisation.