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L'assurance et l'investissement locatif


Il existe deux types d'assurance lorsqu'on loue son bien :

  • l'assurance habitation :
    est obligatoire et doit être souscrite par le locataire.

  • l'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) :
    Obligatoire dans certains cas, elle complémente l'assurance habitation si les garanties de cette dernière sont faibles en cas de sinistre majeur, et couvre le bien lorsque le logement est vacant.

Voyons cela plus en détail.

L'assurance habitation


Son rôle est de protéger l'occupant d'un logement, qu'il soit propriétaire ou simple locataire. Elle est donc payée par l'occupant.

Que couvre-t-elle ?


L'assurance habitation a pour but de protéger le bien et son occupant. La plupart des assureurs proposent des assurances multirisques habitation (MRH).
Ce type de contrat couvre principalement :

  • les dommages aux biens :
    Le contrat multirisques habitation (MRH) couvre les dommages qui pourraient affecter les biens de l’assuré, notamment :
    incendie, dégât des eaux, gel des canalisations, catastrophe naturelle et tempête, cambriolage et vandalisme, bris de glace.

  • la responsabilité civile de l’assuré :
    Cette garantie permet d'indemniser les voisins et les tiers victimes de dommages dont l'occupant serait responsable (dégât des eaux, incendie prenant naissance à l'intérieur de votre domicile et causant à autrui des dommages).

  • la responsabilité civile « vie privée » :
    Cette garantie couvre l'occupant ainsi que les membres de son foyer en cas de dommages ou sinistres causés à un tiers. Elle s'applique en cas de dommages corporels, matériels et immatériels consécutifs.

Combien coûte-t-elle ?


Le prix d'une assurance habitation dépend de plusieurs facteurs :

  • le type de bien: maison ou appartement
  • la situation géographique
  • la valeur du logement et des biens assurés
  • la surface du bien
  • la compagnie d'assurance choisie
  • les garanties souscrites

En france la moyenne est de 225 € par an pour un appartement et de 370 € par an pour une maison, avec des écarts significatifs en fonction de la région.

L'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO)


L'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO), ou Copropriétaire Bailleur Non Occupant (CBNO) est une assurance qui vient en complément de l'assurance habitation souscrite par le locataire, à la différence que celle-ci est souscrite par le propriétaire.

À quoi sert-elle ?


L'assurance PNO permet à tout propriétaire non-occupant de :

  • Protéger son bien immobilier en cas de sinistre important (incendie, dégât des eaux, etc), ceux-ci étant en général peu ou pas couverts par l'assurance habitation qui se concentre principalement sur les biens mobiliers.
  • Assurer son bien en prenant le relais de l'assurance habitation lors des périodes de vacance locative.
  • Répondre à une obligation légale si le bien fait partie d'une copropriété.
  • Se prémunir d'une défaillance d'assurance habitation de son locataire (impayé d'assurance du locataire ou couverture et protections insuffisantes)

Est-elle obligatoire ?


Auparavant optionnelle, elle est depuis la loi Alur et son article 9.1 devenue obligatoire pour les propriétaires en copropriété. Voici ce que le texte dit :

Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.

Voici ce que dit la loi. Même si l'assurance PNO n'est pas obligatoire dans le cadre de votre investissement, nous vous conseillons de la considérer sérieusement tant elle peut être crucial en cas de sinistre.

Combien coûte-t-elle ?


Le prix d'une assurance PNO dépend de plusieurs facteurs :

  • le loyer annuel du bien
  • la compagnie d'assurance choisie
  • les garanties souscrites
  • la situation géographique
  • l'état et la vétusté du bien
  • le fait que le bien soit nu ou meublé
  • le nombre de pièces

En première approximation, on peut estimer le coût de l'assurance PNO à 1.5% du loyer annuel. Afin de réaliser les calculs automatiquement dans le formulaire de notre simulateur, nous utilisons cette valeur de 1.5%. Vous pouvez toutefois modifier ce paramètre dans l'onglet "Paramètres simulateur" de votre compte.

Pour les investissements locatifs soumis au régime de la location nue au réel, l'assurance PNO fait partie des charges qui sont déductibles des revenus fonciers.

Elle contribue donc à générer du déficit foncier