Le site a été mis à jour, Cliquez afin de bénéficier des nouveautés!

Le frais d'agence et la location


Une fois le bien acheté, un propriétaire peut choisir de passer par une agence pour la gestion et la relocation de son bien.

Il existe alors deux types de prestations :

  • la gestion du bien en cours de location
  • la recherche de locataire et les frais de relocation en période de vacance

Ces prestations sont souvent proposées sous forme de package complet mais il est possible de les dissocier afin d'en réaliser une partie soi-même.

Frais d'agence de gestion locative


Cela consiste pour le propriétaire à déléguer à un organisme tiers toute la gestion de la location de son bien tant que celui-ci est loué. Cela peut notamment comporter :

  • la gestion comptable :
    • encaissement des loyers et des charges
    • délivrance des avis d'échéance et des quittances de loyer
    • régularisation des charges locatives et mise à jour des provisions
    • Révision et indexation annuelle des loyers
    • règlement des charges au syndic

  • la gestion technique :
    • Suivi et coordination des travaux
    • Réparations
    • Vérification périodique de l’assurance multirisques habitation

  • la gestion juridique, notamment la gestion et le suivi :
    • des contentieux
    • des déclarations de sinistre (dégât des eaux, incendie, vandalisme…)
    • des formalités de fin de bail

Le contenu et les prestations réalisées dans un mandat de gestion locative ne sont pas réglementées et varient d'un organisme à l'autre. La nature de ces prestations pouvant grandement varier, il convient donc de ne pas comparer les offres uniquement sur leur coût mais également de prendre en compte les prestations réalisées en fonction de sa situation (temps disponible, distance du bien acquis, connaissances juridiques, etc).

Un mandat de gestion locative qui permet de couvrir la totalité des services de gestion d’un bien immobilier varie entre 4.5 % et 9 % TTC du montant des loyers, avec une moyenne autour de 7%.

Les frais de gestion locative purs sont entièrement dus par le propriétaire et ne peuvent faire l'objet d'une refacturation au locataire.

L'avantage principal de passer par un organisme tiers pour la gestion locative de votre bien est le gain de temps, l'organisme s'occupant de tout pour vous. En plus du coût, cette solution présente toutefois quelques inconvénients :

  • la présence de frais annexes :
    rédaction de la synthèse fiscale annexe, du compte-rendu de gérance, ...

  • Un décalage de 15 à 30 jours entre le paiement des loyers du locataire au gestionnaire et le versement sur votre compte

  • le manque de transparence : le gestionnaire s'occupe de tout certes, mais vous perdez du coup le contrôle sur certains étapes critiques telles que la validation d'un devis ou la gestion des impayés

Vous pouvez renseigner les frais de gestion locative dans le formulaire du simulateur en remplissant le champ "Frais de gestion via agence" situé dans la partie "Paramètres avancés" de la section "LOCATION".

Frais d'agence de relocation


En plus des frais de gestion purs, vous pouvez également déléguer la recherche du locataire et l'entrée à un organisme tiers. Sont notamment inclus dans ces prestations :

  • l'organisation des visites
  • la constitution du dossier
  • la rédaction du bail d'habitation
  • l'état des lieux d'entrée du locataire

Ces prestations sont payées en partie par le locataire, et en partie par le propriétaire.
Toutefois, depuis la loi Alur et son décret n° 2014-890 du 1er août 2014 , la part payable par le locataire est plafonnée en fonction de la zone géographique du bien par le barême suivant :

  • Zone très tendue : 12 €/m²
  • Zone tendue : 10 €/m²
  • Zone non-tendue : 8 €/m²

De plus, le propriétaire est obligé de payer au moins autant que le locataire.

Ainsi, pour un logement de 25m², le locataire ne pourra jamais payer plus que :

  • 300 € en zone très tendue
  • 250 € en zone tendue
  • 200 € en zone non-tendue

Si le total des prestations est de 700 € en zone très tendue, le locataire devra régler 300 €, soit le plafond prévu par la loi Alur, et le propriétaire devra régler le solde, soit 400 €.

Si le total des prestations n'avait été que de 500 €, le locataire et le propriétaire auraient chacun dû s'acquitter de 250 €, étant donné que le locataire ne peut avoir à payer plus que le propriétaire.

Vous pouvez renseigner les frais de relocation dans le formulaire du simulateur en remplissant le champ "Frais agence propriétaire à la (re)-location" situé dans la partie "Paramètres avancés" de la section "LOCATION".

Pour les investissements locatifs soumis au régime de la location nue au réel, les frais de gestion et de relocation font partie des charges qui sont déductibles des revenus fonciers.

Ils contribuent donc à générer du déficit foncier