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Comment se protéger des loyers impayés ?


La vie d'un investisseur immobilier peut parfois être stressante, tant les paramètres influant sur le succès d'un investissement sont nombreux.

Parmi ces facteurs de stress, l'un des plus grands est la crainte de faire face à un locataire mauvais payeur. En réalité les impayés sont plutôt rares, et ne représentent que 2% de la totalité des loyers perçus.

Toutefois, il peut être intéressant de tenter de s'en prémunir. C'est là qu'interviennent la Garantie Loyers Impayés (GLI) et le dispositif VISALE.

Le dispositif VISALE


La garantie VISALE (VISA pour le Logement et l'Emploi) est un dispositif mis en place par Action Logement. Il est à destination du locataire, et non du propriétaire.

Son principe est simple : rassurer les propriétaires en leur garantissant qu'en cas d'impayés du locataire, le dispositif VISALE prendra directement le relais de celui-ci en le payant directement pendant les 36 premiers mois du contrat de location. En rassurant ainsi le propriétaire, ce dispositif permet aux personnes les plus modestes d'accéder plus facilement à un logement quel que soit leur dossier.

Le dispositif VISALE remplace la Garantie des Risques Locatifs (GRL) depuis 2016.

Il est 100% gratuit, pour le propriétaire comme pour le locataire.
Les conditions suivantes doivent en revanche être réunies pour en bénéficier :

  • Pour le locataire :

    • il doit être éligible au dispositif, et donc :
      • avoir moins de 30 ans et être en stage, contrat d’alternance ou recherche d’emploi, étudiant en situation de précarité mais indépendant financièrement.
      • être fonctionnaire non titularisé
      • avoir plus de 30 ans et être salarié en contrat précaire (CDD, intérim, période d'essai CDI, apprentissage, intermittent)

    • Effort plafonné : son loyer ne doit pas dépasser 50% de l'ensemble des revenus de son foyer. Dans le cas d'un locataire de moins de 30 ans en CDI confirmé, ce taux devra être compris entre 30% et 50%.


  • Pour le propriétaire :

    • Conditions sur le logement :
      • il doit constituer la résidence principale du locataire (sauf si bail mobilité)
      • il doit être loué vide ou meublé
      • il doit être un logement locatif privé non conventionné (sauf ANAH et logement Prêt Locatif Social - PLS)
      • il doit être situé sur le territoire français (métropole, DOM hors TOM)
      • il peut-être situé en logement-foyer ou dans une résidence étudiante ou universitaire pour les jeunes de 18 à 30 ans
      • il peut être conventionné APL dans le parc social pour les étudients / alternants uniquement

    • Conditions sur le bail :
      • il doit être conforme à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et intégrer une clause résolutoire
      • il doit comporter un loyer qui ne dépasse pas 1 500 € en Île de France et 1 300 € sur le reste du territoire.
      • il doit être signé après l’obtention du contrat de cautionnement Visale et avant la fin de validité du visa du locataire
      • il ne peut pas être couvert par d’autres garanties (caution personne physique ou assurance type GLI)
      • il ne peut pas être conclu avec les membres de ma famille
      • il doit être individualisé pour chaque colocataire en cas de colocation

Depuis le 1er février 2019, VISALE couvre également les dégradations locatives imputables au locataire et ce, quel que soit le contrat de location.

Le propriétaire peut toujours demander une caution à son locataire. En revanche, VISALE ne prendra en charge les dégradations que si leur montant dépasse celui de la caution.

La Garantie Loyers Impayés (GLI)


Dans le cas où le dispositif VISALE ne s'applique pas ou au terme de celui-ci (soit 3 ans après la signature du contrat de location), le propriétaire peut souscrire à une garantie loyers impayés (GLI).

Que couvre-t-elle ?


La GLI est une assurance qui rembourse au propriétaire:

  • les loyers ET charges impayés
  • les dégradations locatives
  • le départ prématuré du locataire
  • les frais de procédure et de contentieux

Quelles sont les conditions préalables ?


Pour s'appliquer, elle nécessite que le propriétaire sélectionne un locataire solvable. Ainsi ses revenus nets doivent être au moins 2.7 fois supérieurs à la somme du loyer et des charges locatives s'il est en CDI confirmé. Si son contrat de travail est plus précaire, ses revenus nets doivent être au minimum 3 fois supérieurs.

Le locataire doit fournir les pièces justificatives de sa solvabilité (bulletins de paie, avis d'imposition, ...) et remplir une fiche de renseignements.

Ces informations de solvabilité du locataire constituent ce que les compagnies d'assurance appellent l'agrément et sont nécessaires pour que l'assurance fonctionne.

Le contrat de bail devra également contenir une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ainsi qu'une claude de solidarité en cas de colocation.

Comment fonctionne-t-elle ?


En cas d'impayés, le propriétaire devra adresser au locataire, dans les délais prévus par le contrat GLI, un courrier de relance puis, le cas échéant, une mise en demeure.

Si le locataire ne s'acquitte pas de sa dette, le propriétaire doit transmettre à son assurance, dans le délai agréé, une déclaration de sinistre accompagnée des éléments justificatifs.

Il convient de noter que l'ensemble de cette procédure génère un écart de 3 mois entre la constatation d'un premier impayé et le premier versement d'indemnité. Cela vient donc impacter le cashflow (ou flux de trésorerie). En revanche, votre rentabilité à terme ne sera pas affectée: la garantie étant rétroactive, vous serez remboursés de la totalité des loyers impayés.

Vous devrez également tenir votre assureur informé en cas de reprise du versement des loyers par le locataire.

Combien coûte-t-elle ?


Le coût d'une assurance GLI varie d'un assureur à l'autre et coûte généralement entre 2.5% et 5% du loyer annuel charges comprises.

Pour les investissements locatifs soumis au régime de la location nue au réel, la Garantie Loyers Impayés fait partie des charges qui sont déductibles des revenus fonciers.

Elle peut donc contribuer à générer du déficit foncier.

Vous pouvez renseigner le coût de l'assurance GLI dans le formulaire du simulateur en remplissant le champ "GLI - Garantie Loyers Impayés" situé dans la partie "Paramètres avancés" de la section "LOCATION".