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Introduction aux différents régimes fiscaux existants en investissement locatif


Il existe de nombreux régimes fiscaux possibles pour l'investissement locatif. Chaque régime fiscal répond à un besoin et un type d'investissement particulier.
Ils ont souvent pour raison d'être des objectifs macro économiques ou sociaux précis.
Avant de choisir son régime fiscal, il faut effectuer un premier tri en répondant aux questions suivantes :

  • Le propriétaire du bien sera-t-il une personne physique ou morale (entreprise)?
    • personne physique : investissement en nom propre ou SCI à l'IR (impôt sur le revenu)
    • personne morale : SCI à l'IS (impôt sur les sociétés)

  • Le bien sera-t-il loué vide (nu) ou meublé ?

  • Le bien est-il neuf ou ancien ?

La connaissance d'une ou de plusieurs réponses à ces questions permet d'éliminer les régimes fiscaux qui ne sont pas compatibles avec le projet d'investissement locatif.

Le tableau ci-dessous vous permet de visualiser en un clin d'oeil les différents régimes en fonction des réponses à ces questions (cliquez sur un régime pour ouvrir notre article le concernant).

PropriétaireLocationÉtat du
bien
Régime fiscal
Nom propre
ou
SCI IR
NueNeuf
ou
ancien
Réel (déficit foncier)
Micro-foncier
Cosse ancien
NeufPinel
AncienDenormandie
Malraux
MeubléeNeuf
ou
ancien
LMNP micro-BIC
LMNP Réel
LMP
NeufCensi-Bouvard
SCI ISNue ou meubléeNeuf ou ancienSCI à l'IS