Le régime micro-BIC

Lorsqu'un investisseur loue un bien meublé en nom propre, il doit obligatoirement déclarer ses revenus dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Il peut sous certaines conditions opter pour le régime micro-BIC, qui permet de simplifier la comptabilité en bénéficiant d'un abattement automatique avant impôt sur ses revenus locatifs bruts.

Conditions d'éligibilité du régime micro-BIC

Afin de pouvoir bénéficier du régime micro-BIC, les conditions suivantes doivent être remplies:

le bien doit être loué meublé (pas de location nue)

les revenus bruts annuels de l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal ne doivent pas excéder :
- 72500 € pour une location meublée classique
- 176200 € pour les meublés de tourisme classés ou les chambres d'hôte

Sous réserve que ces conditions soient respectées, le régime micro-BIC est accessible aussi bien au LMP qu'au LMNP.

Les revenus locatifs bruts pris en compte correspondent à la totalité des sommes que le propriétaire perçoit du locataire. Ils incluent donc les éventuelles charges locatives (aussi appelées charges récupérables).

Attention si les revenus locatifs bruts sont inférieurs à 72500 € mais qu'ils dépassent à la fois 23000 € ET les revenus du foyer fiscal du loueur (autres que ceux de la location meublée), celui-ci relève alors du régime des Loueurs Meublés Professionnels (LMP).

Principe du régime micro-BIC

Le régime micro-BIC permet de:

bénéficier d'un abattement forfaitaire sur les loyers bruts perçus:
- 50% pour une location meublée classique
- 71% pour les meublés de tourisme classés ou les chambres d'hôte

NB : Cet abattement est censé représenter l'ensemble des charges auquel l'investisseur fait face. Il n'est donc pas possible de déduire d'autres charges.

Le montant abattu est ensuite :

ajouté aux salaires du contribuable pour le calcul de l'impôt sur le revenu
soumis aux prélèvements sociaux, soit 17,2%

Exemple de calcul d'imposition micro-BIC

Un investisseur, dont la tranche d'imposition est de 30%, acquiert deux biens qu'il souhaite louer meublés.
Il estime qu'ils procureront au total 15000 € de loyers bruts par an et qu'ils ne lui coûteront que 6000 € en charges.

L'ensemble de ses loyers bruts étant inférieur au plafond de 72500 € , il relève du régime micro-BIC mais a la possibilité d'opter pour le régime réel s'il le souhaite. Ses charges ne représentant que 40% de ses revenus, il choisit de conserver le régime micro-BIC qui lui permet de bénéficier d'un abattement de 50%.

Ses revenus après abattement seront donc de :

revenus abattu = 50% x 15000 = 7500,0 €

C'est cette base qui sera utilisée pour le calcul de son impôt qui sera composé :

de l'impôt sur le revenu:

IR = 30% x 7500,0 = 2250 €

des prélèvements sociaux:

PS = 17,2% x 7500,0 = 1290 €

Le contribuable devra donc s'acquitter d'un impôt total de 3540 €

Comment déclarer ses revenus micro-BIC ?

Tout d'abord, le contribuable doit s'inscrire dès la mise en location au répertoire Sirene de l'INSEE. Cette formalité est gratuite.
Pour ce faire il faut remplir un formulaire de déclaration de début d'activité (cerfa) et le soumettre au greffe du tribunal de commerce du lieu du logement loué. On obtient alors un numéro SIRET qui sera demandé lors de la déclaration d'impôt.

Pour déclarer ses revenus, il suffit ensuite de renseigner le montant brut des loyers perçus dans la case 5ND de la déclaration complémentaire de revenus 2042C.

C'est l'administration fiscale qui se chargera de calculer et d'appliquer l'abattement avant le calcul de l'impôt.

Le contribuable remplissant les conditions du micro-BIC se voit automatiquement appliquer celui-ci. Il a toutefois la possibilité d'opter pour le régime réel s'il le souhaite. Il doit alors en faire la demande au plus tard le 1^er février de l'année pour laquelle il souhaite bénéficier de ce régime. Le choix de cette option est valable 2 ans et est reconduit tacitement s'il n'est pas dénoncé.

Le régime réel est intéressant si la somme des charges réelles déductibles est supérieure à l'abattement automatique du régime micro-BIC.

Quels sont les frais du régime micro-BIC?

Comme pour le régime réel simplifié, le régime micro-BIC est soumis à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).

Il faut donc la prendre en compte dans son analyse.

Analyse du régime micro-BIC

Le régime micro-BIC présente quelques avantages mais surtout des limites que nous allons détailler ensemble.

Avantages du régime micro-BIC

Les avantages du régime réel simplifié sont :

tous les avantages de la location meublée :
- Loyers plus élevés grâce à la location meublée:
  Louer en meublé permet en général de louer son bien 10% à 25% plus cher qu'en location nue.
- Augmentation de l'attrait des locataires pour votre bien :
  Louer en meublé permet de mettre en valeur votre logement dans les annonces en montrant des photos d'un endroit prêt à vivre.
- Bail plus souple que pour la location nue:
  La durée minimale pour un bail meublé est de 1 an (9 mois pour les baux étudiants), contre 3 ans pour la location nue. C'est à la fois un avantage et un inconvénient (comme nous le verrons plus loin)

une gestion simplifiée : pas besoin de tenir une comptabilité comme pour le régime LMNP

un abattement de 50%, supérieur à celui du régime micro-foncier pour la location nue (qui est limité à 30% des revenus fonciers)

Inconvénients du régime micro-BIC

Il y a toutefois quelques limites à prendre en considération :

L'abattement de 50% est en pratique inférieur à la déduction des charges réelles et de l'amortissement du bien que propose le régime LMNP.

Il faut payer la CFE

Risque de rotation des locataires plus élevé qu'en location nue :
La souplesse du bail (en général signé pour 1 an contre 3 ans pour la location nue) plus la durée de préavis réduite (1 mois contre 3 en location nue) peut entraîner une rotation plus importante des locataires, et donc des frais de relocation et de gestion plus élevés.