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Le régime LMNP réel simplifié


Ce régime est l'un des plus intéressants fiscalement car il peut permettre d'effacer entièrement ou en grande partie l'impôt sur les revenus locatifs pendant une longue durée grâce à la déduction de certaines charges et de l'amortissement du bien.

Nous allons détailler dans cet article les conditions d'éligibilité, le principe et les avantages et inconvénients de ce régime.

Conditions d'éligibilité du régime LMNP réel


Lorsqu'un investisseur loue un bien meublé en nom propre, il doit obligatoirement déclarer ses revenus dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Il peut alors sous certaines conditions bénéficier du régime du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Ces conditions sont les suivantes :

  • Son bien doit être loué meublé (pas de location nue)

  • Il ne doit pas relever du régime des Loueurs Meublés Professionnels (LMP).
    Pour cela, ses revenus locatifs bruts (loyers + charges locatives) issus de la location meublée doivent être inférieurs à au moins l'un des deux seuils suivants :
    • 23000 €
    • l'ensemble des autres revenus de son foyer fiscal
    Si ses revenus locatifs dépassent simultanément ces deux seuils, il est alors obligatoirement soumis au régime LMP.

Si ces conditions sont remplies et que les revenus bruts des loyers en location meublée ne dépassent pas 72600 €, l'investisseur a le choix entre le régime LMNP réel et le LMNP micro-BIC (qui est alors l'option sélectionnée par défaut par le fisc).

Principe du régime LMNP réel


Lorsqu'on est soumis au régime LMP, les revenus tirés de la location meublée doivent être déclarés dans la rubrique des Revenus des locations meublées non professionnelles.

Le régime LMNP réel permet de déduire de ses revenus locatifs les éléments suivants :

  • certaines charges:
    contrairement au régime de la location nue au réel, il n'existe pas de liste indicative des charges déductibles. Elles doivent en revanche répondre aux critères de déduction des charges en BIC, c'est à dire qu'elles doivent:
    • être exposées dans l'intérêt direct de l'exploitation ou se rattacher à la gestion normale de l'entreprise
    • correspondre à une charge effective et être appuyées de justifications suffisantes
    • être comprises dans les charges de l'exercice au cours duquel elles ont été engagées
    Vous trouverez toutes les informations nécessaires sur la déductibilité des charges en BIC dans cet article du BOFIP

    Sont notamment acceptées comme déductibles les charges suivantes :
    • les frais d'emprunt
    • l'assurance emprunteur
    • la taxe foncière (hors TEOM qui est payée par le locataire)
    • l'assurance PNO
    • la Garantie Loyers Impayés (GLI)
    • les frais de syndic et de copropriété
    • honoraires du cabinet comptable
    • travaux déductibles
    • frais d'acquisition (agence et notaire) si on décide de ne pas les amortir
    • frais de gestion locative
    • frais de logiciels utilisés pour la gestion locative
    • frais de déplacements (liés à la location)
    • connexion internet du logement loué

    Si les charges dépassent les revenus locatifs, celles-ci peuvent être reportées pour déduction future dans la limite de 10 années.

  • l'amortissement du bien:
    L'investisseur peut choisir d'amortir comptablement son investissement :
    • immobilier :
      • la valeur d'acquisition du bien (hors-taxe et hors-terrain)
      • les frais d'acquisition (agence et notaire)
    • mobilier (les meubles)

    Il pourra alors déduire le montant de l'amortissement annuel de ses revenus locatifs.
    Nous reviendrons plus loin sur les règles de déduction et de report de l'amortissement.
    Les travaux sont également amortissables. Leur durée d'amortissement dépend alors de leur nature.

    La méthode de calcul utilisée pour l'amortissement est celle de l'amortissement linéaire par composants.
    Vous pouvez consulter notre article sur l'amortissement afin de mieux comprendre son principe.

Une fois les charges et l'amortissement déduits des recettes locatives, le contribuable est ensuite soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2%) sur le montant restant (si celui-ci est positif).

Lorque l'on est soumis au régime réel du LMNP, on doit chaque année fournir avec sa déclaration d'impôts un compte de résultat et un bilan d'actif.

Bien que non-obligatoire, il est donc fortement conseillé de faire appel à un expert comptable pour réaliser ces opérations. En effet, en plus de vous simplifier la déclaration en sous-traitant cette partie à un expert, et vous éviter de faire des erreurs dans le calcul des charges et de l'amortissement, cela permet aussi d'éviter d'attirer l'attention du fisc sur vous et votre investissement. Le fisc sera bien plus vigilant si vous réalisez vous-même la comptabilité.
Les honoraires de l'expert comptable sont de plus déductibles des revenus locatifs.

Les frais de notaire et d'agence peuvent au choix être ajoutés à la valeur du bien et amortis, ou déduits directement des revenus locatifs de la première année en tant que charges.

Quelles sont les règles de déduction de l'amortissement ?


Pour pouvoir déduire l'amortissement des biens immobiliers et mobiliers, ceux-ci doivent être inscrits à l'actif du bilan (on parle alors d'actif immobilisé).

La déduction des charges est effectuée avant celle de l'amortissement. On obtient alors un revenu net de charges. Deux scénarios sont possibles, selon que le revenu net de charges est:

  • positif: on déduit ensuite le déficit lié à l'amortissement des années précédentes et l'amortissement de l'année en cours.
  • négatif: on reporte l'excédent sur les années suivantes pour déduction future (sans limite de temps, contrairement au déficit lié aux charges).
Exemple calcul d'impôts en LMNP
Un investisseur acquiert un appartement pour 250 000 € qu'il souhaite louer meublé sous le régime du LMNP réel.

Les paramètres sont les suivants:
  • frais d'acquisition (notaire et agence): 25 000 €
    Il choisit de les déduire en charges la première année plutôt que de les amortir
  • revenus locatifs (loyers + charges locatives): 20 000 € / an
  • charges déductibles récurrentes : 6 000 € / an
  • l'amortissement du bien est évalué à 5 000 € / an

Nous obtenons alors le tableau suivant pour les 4 premières années:

Année 1Année 2Année 3Année 4
Recettes20 00020 00020 00020 000
Charges-6 000-6 000-6 000-6 000
Frais acquisition-25 000
Déficit charges-11 000
net de charges-11 0003 00014 00014 000
net de charges
corrigé
03 00014 00014 000
Amortissement-5 000-5 000-5 000-5 000
Déficit
amortissement
-5 000-7 000
net d'amortissement-5 000-7 0002 0009 000
revenu imposable2 0009 000


Regardons cela de plus près:

Première année :

La première année, la déduction des frais d'acquisition des recettes locatives entraîne un déficit de 11 000 €. Celui-ci ne pouvant être déduit des revenus imposables de l'investisseur, il est donc reporté pour imputation future sur les années suivantes (au maximum pour 10 ans). Il apparaît ainsi en année 2 dans la ligne "Déficit charges".

Le revenu charges déduites ayant engendré du déficit, il n'est pas possible de déduire l'amortissement. Celui-ci sera donc reporté pour imputation future aux années suivantes, sans limite de temps. Il apparaitra ainsi en année 2 dans la ligne "Déficit amortissement".

Le revenu imposable de la première année est donc ici nul.

Deuxième année :

On déduit les charges et le déficit lié aux charges (soit 11 000 €). Le résultat est cette fois-ci positif.

On déduit ensuite l'amortissement annuel (5 000 €) et le déficit de l'amortissement (les 5 000 € qui n'ont pu être déduits la première année). On obtient alors un résultat négatif de -7 000 € qui se traduira en déficit à imputer sur les années suivantes.

Le revenu imposable est de nouveau nul, cette fois-ci grâce à la déduction de l'amortissement.

Troisième année :

Il n'y a plus de déficit lié au charge. Le revenu net de charges est positif et vaut 14 000 €.

On déduit ensuite l'amortissement annuel (5 000 €) et le déficit lié à l'amortissement restant (7 000 €).

On obtient cette fois-ci un résultat positif (2 000 €) qui sera notre revenu imposable pour l'année 3. Ce revenu sera soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2%)

Comparaison micro-BIC :

Si l'investisseur avait choisi le régime micro-BIC, son revenu locatif imposable annuel aurait été de:

revenu imposable = 50% x 2000010000,0 €

Que se passe-t-il en cas de revente ?


On touche ici à un autre aspect très intéressant du régime LMNP. En effet, même si le bien est amorti comptablement, le calcul de la plus-value est identique à celui que l'on a pour le régime réel (voir notre article sur le calcul de la plus-value).

On bénéficie donc à la fois de la réduction de l'impôt grâce à l'amortissement sans être impacté par la diminution comptable de la valeur du bien pour le calcul de la plus value. On gagne donc sur tous les tableaux !

Exemple de calcul de revente en LMNP
Reprenons notre exemple précédent. Le propriétaire souhaite revendre son bien au bout de 10 ans au prix de 350 000 €.

L'amortissement annuel de son bien étant de 5 000 € par an, son bien ne vaut plus comptablement que 250 000 € - (5 000 € x 10) = 200 000 €

En toute logique, la plus value devrait être calculée sur la valeur comptable du bien. En effet, l'amortissement a pour objectif de refléter la perte de valeur d'un bien au fur et à mesure du temps. C'est ce qui se passe quand on opte pour le régime LMP ou pour une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés.

Pourtant, en régime LMNP réel, ce n'est pas la valeur comptable qui sera prise en compte comme base de calcul pour la taxe sur la plus value mais bien le prix réel de l'acquisition, soit 250 000 € dans notre exemple.

Le propriétaire aura donc pu déduire de ses revenus 5 000 € d'amortissement par an, sans pour autant être impacté par une taxe sur la plus value plus importante lors de la revente.

Quels sont les frais du régime LMNP ?


Le régime LMNP réel amène quelques frais supplémentaires qu'il faut prendre en compte :

  • laCotisation Foncière des Entreprises (CFE):
    Obligatoire. Vous trouverez plus d'informations dans notre article dédié.

  • les honoraires de comptable:
    Optionnel mais fortement conseillé

  • la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE):
    Obligatoire si le chiffre d'affaires généré par la location meublée dépasse 152500 €

Analyse du régime LMNP réel et stratégies


Le régime LMNP présente donc de nombreux avantages mais aussi quelques inconvénients que nous allons détailler ensemble.

Avantages du régime LMNP réel


Les avantages du régime LMNP réel simplifié sont nombreux :

  • tous les avantages de la location meublée :
    • Loyers plus élevés grâce à la location meublée:
      Louer en meublé permet en général de louer son bien 10% à 25% plus cher qu'en location nue.

    • Augmentation de l'attrait des locataires pour votre bien :
      Louer en meublé permet de mettre en valeur votre logement dans les annonces en montrant des photos d'un endroit prêt à vivre.

    • Bail plus souple que pour la location nue:
      La durée minimale pour un bail meublé est de 1 an (9 mois pour les baux étudiants), contre 3 ans pour la location nue. C'est à la fois un avantage et un inconvénient (comme nous le verrons plus loin)

  • Les charges réelles sont déduites des recettes locatives

  • Possibilité d'amortir son bien et de déduire l'amortissement de ses recettes locatives

  • Possibilité de déduire ou d'amortir les frais d'acquisition

  • Plus-values imposées comme pour les particuliers :
    L'amortissement du bien n'est pas pris en compte dans le calcul de la plus value du bien

Inconvénients du régime LMNP réel


Il y a toutefois quelques inconvénients à prendre en considération :

  • Coût de l'équipement en meublé :
    La liste de l'équipement a minima des locations meublées établie par la loi Alur n'est pas négligeable. Equiper son logement pour s'y conformer engendre des coûts dont il faut tenir compte (ils seront heureusement amortissables et déductibles des revenus locatifs)

  • Frais additionnels :
    • honoraires du comptable
    • CFE
    • CVAE

  • Risque de rotation des locataires plus élevé qu'en location nue :
    La souplesse du bail (en général signé pour 1 an contre 3 ans pour la location nue) plus la durée de préavis réduite (1 mois contre 3 en location nue) peut entraîner une rotation plus importante des locataires, et donc des frais de relocation et de gestion plus élevés.

  • Le bien loué sous le régime LMNP rentre dans l'assiette de calcul de l'IFI (ce n'est pas le cas pour le LMP)