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Le régime LMP ou Loueur Meublé Professionnel


Ce régime s'adresse aux investisseurs tirant la majorité de leurs revenus de l'investissement immobilier et souhaitant louer en meublé.

Conditions d'éligibilité du régime LMP


Le loueur est obligatoirement soumis au régime du Loueur Meublé Professionnel s'il s'agit d'une location meublée et que les deux conditions suivantes sont simultanément remplies :

  • Les revenus provenant de la location meublée (loyers + charges locatives) dépassent 23000 €

  • Ces mêmes revenus locatifs dépassent aussi l'ensemble des autres revenus du foyer fiscal, c'est à dire:
    • les traitements et salaires
    • les revenus BIC autres que ceux de location meublée
    • les bénéfices agricoles
    • les bénéfices non commerciaux (BNC)

Si au moins une de ces deux conditions n'est pas remplie, le loueur relèvera alors du régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

NB: Auparavant, il était nécessaire de remplir une troisième condition pour relever du régime LMP: être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Ce n'est plus le cas depuis 2018, le conseil constitutionnel ayant décidé que cette obligation d'inscription au RCS pour béneficier du statut LMP était inconstitutionnelle.

La conséquence directe est que désormais, si les deux conditions listés ci-dessus sont réunies, on relève directement du régime LMP, alors qu'auparavant on pouvait décider de ne pas s'inscrire au RCS afin de ne pas remplir cette troisième condition, et on avait donc la possibilité relever du régime LMNP.

TVA et location meublée


Les locations meublés ne sont pas assujetties de TVA, sauf si elles .

Choix du régime fiscal en LMP


Il est possible en LMP d'opter pour le régime micro-BIC. Pour cela, les revenus bruts annuels de l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal ne doivent pas excéder :

  • 72500 € pour une location meublée classique
  • 176200 € pour les meublés de tourisme classés ou les chambres d'hôte

Il est également possible de choisir le régime réel. Ce dernier est imposé si l'on sort du cadre des conditions du micro-BIC données ci-dessus.

Principe du régime LMP Réel


Tout comme le régime LMNP, le régime LMP permet de déduire les charges et l'amortissement du bien. Nous vous invitons à lire l'article sur le LMNP pour voir quelles sont les charges déductibles et notre article sur l'amortissement pour en comprendre le calcul.

Comme nous allons le voir, les règles de déduction sont toutefois différentes.

Déduction des charges


L'un des intérêts du régime LMP réel est que les charges peuvent être déduites du revenu global du contribuable si elles dépassent les recettes locatives, et ce, sans limite de montant, contrairement au mécanisme du déficit foncier en location nue qui a un plafond de 10700 €. Pour rappel, le régime LMNP permet de déduire les charges des revenus locatifs, mais pas du revenu global. Le régime LMP est sur ce point plus intéressant fiscalement.

Le LMP permet donc de potentiellement effacer l'impôt sur les revenus locatifs mais aussi de réduire l'imposition sur les autres revenus du contribuable!

Si le revenu global ne permet pas d'imputer la totalité du déficit généré par les charges, l'excédent est reporté à l'année suivante et pourra de nouveau être imputé sur le revenu global, et ainsi de suite dans la limite de 6 années pleines maximum.

Déduction de l'amortissement


Revente et plus-value


Analyse du régime LMP


Inconvénients du régime LMP


Inconvénients du régime LMP


Comparaison LMP /LMNP