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Le régime réel simplifié, ou micro-foncier


Conditions du régime micro-foncier


Pour pouvoir opter pour le régime micro-foncier, les conditions suivantes doivent être remplies:

  • Le propriétaire est une personne morale
  • le bien est loué nu (pas de meublé)
  • l'ensemble des revenus fonciers déclarés du foyer fiscal ne dépasse pas 15000 €

Il existe également des cas d'exclusion applicables même quand les conditions ci-dessus sont remplies, notamment les:

  • monuments historiques et assimilés qui procurent des revenus fonciers dont le déficit est imputé sur le revenu global

  • immeubles soumis au dispositif Malraux ancien (opérations dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2009, remplacé ensuite par le dispositif Malraux nouveau)

  • immeubles donnés en location bénéficiant d'une déduction spécifique dans le cadre du dispositif :
    • Scellier intermédiaire ou ZRR
    • Périssol
    • Robien (classique, recentré et ZRR)
    • Borloo (neuf et ancien)
    • Besson (neuf et ancien

  • immeubles bénéficiant d'une réduction d’impôt en faveur de l’acquisition de logements faisant partie d’une résidence de tourisme dans certaines zones et qui font l’objet de travaux de réhabilitation

Avantages du régime micro-foncier


Lorsqu'il est soumis au régime réel simplifié, le contribuable est dispensé de déclarer ses charges, et donc de remplir la déclaration annexe des revenus fonciers (2044).

En effet, le fisc appliquera simplement un abattement automatique de 30 % sur ses revenus fonciers, censé représenter les charges auxquelles il fait face.

Réel ou micro-foncier ?


Si vos revenus fonciers dépassent 15000 €, la question ne se pose pas: vous tomberez obligatoirement dans la case du régime réel. Dans le cas contraire, vous avez le choix d'opter pour l'un ou l'autre.

La question qui se posera alors est celle de l'évaluation de vos charges déductibles. Si celles-ci dépassent 30 % de vos revenus fonciers, vous avez tout intérêt à opter pour le régime réel. Dans le cas contraire, le régime simplifié sera plus avantageux.

A noter que si vous envisagez des travaux importants et en grande partie déductibles (autres que reconstruction et agrandissement), il y a de grandes chances que le régime réel soit plus intéressant grâce au mécanisme du déficit foncier, qui vous permettra d'imputer jusqu'à 10700 € sur vos revenus imposables (salaires).

Si vous décidez de choisir le régime réel au lieu du micro-foncier, il est important de noter que cette décision est irrévocable pour les 3 prochaines années.