Le site a été mis à jour, Cliquez afin de bénéficier des nouveautés!

Le dispositif Pinel: défiscaliser en investissant dans le neuf


Le dispositif Pinel permet de bénéficier d'un avantage fiscal lorqu'on investit dans un bien neuf ou en état futur d'achèvement, situé dans une zone à forte tension locative, et qu'on s'engage à le louer pour une durée minimale de 6 ans en respectant un plafonnement du loyer.

Les objectifs du dispositif Pinel sont multiples :

  • soutenir la construction de logements neufs dans les zones de forte tension locative

  • contenir la hausse des loyers via un plafonnement de ceux-ci et donc faciliter l'accès au logement pour les ménages qui ne peuvent pas bénéficier de l'accès à un logement social

  • offrir aux ménages soumis à une forte fiscalité une solution clé en main de défiscalisation, sans les contraintes que l'on peut rencontrer dans l'immobilier ancien

Conditions d'éligibilité du dispositif Pinel


Afin de bénéficier du dispositif Pinel, les conditions suivantes doivent être remplies:

  • le bien est loué nu (pas de meublé)

  • l'investissement porte sur :
    • l'acquisition de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement
    • l'acquisition de logements à réhabiliter car ne répondant pas aux caractéristiques de décence (ou réhabilités par un tiers)
    • l'acquisition de locaux à transformer en logements habitables (ou transformés par un tiers)
    • l'acquisition de locaux inachevés en vue de leur achèvement
    • la construction de logements par l'investisseur

  • Le bien est situé dans une zone présentant un fort déséquilibre entre l'offre et la demande. Ces zones sont classées, par ordre décroissant de déséquilibre, de la manière suivante: A-bis, A, B1. Les zones B2 et C ne sont pas ou plus éligibles au dispositif Pinel (sauf autorisation spéciale)

  • L'investisseur doit s'engager à louer le bien et ne pas le revendre pendant une durée de 6 ou 9 ans. Cette durée d'engagement, une fois décidée, est ferme et irrévocable. Il a ensuite la possibilité de prolonger cet engagement par tranche de 3 ans dans la limite d'une durée totale de 12 ans

  • Pendant toute la durée de l'engagement, le loyer ne doit pas être supérieur aux plafonds fixés par zone. Nous détaillerons plus loin la manière dont le calcul de ce loyer est réalisé.

  • Le nombre d'acquisitions réalisées en Pinel est limité à 2 par an.

  • Pour continuer à bénéficier de la réduction d'impôts, le logement ne doit pas rester vacant plus de 12 mois consécutifs.

  • Le revenu fiscal de référence du foyer du locataire ne doit pas dépasser le plafond fixé. Celui-ci varie en fonction de la zone géographique, de la situation matrimoniale et du nombre de personnes à charge du locataire. En voici le barème:


Situation locatairePlafonds par zone en €
A-bisAB1
Personne seule382363823631165
Couple571465714641618
1 pers. à charge749126869350049
2 pers. à charge894398228260420
3 pers. à charge1064159740771078
4 pers. à charge11974510961380103
Majoration par pers. à charge+ 13341+ 12213+ 8936

Contrairement au dispositif Duflot, qu'il remplace depuis le 1er janvier 2015, le dispositif Pinel permet de louer à un ascendant ou à un descendant (à condition qu'il ne soit pas rattaché au foyer fiscal du contribuable).

Comment est calculé le plafond pour le loyer ?


Comme nous l'avons vu, le montant du loyer ne doit pas dépasser le plafond fixé pour une zone donnée, et ce pendant toute la durée du dispositif (6 ou 9 ans, prolongeables jusqu'à 12 ans par tranche de 3 ans).

Le calcul de ce plafond se fait en trois étapes:

  1. Détermination de la surface :
    La surface prise en compte est la somme de:
    • 100% de la surface habitable du bien
    • 50% de la surface des annexes, dans la limite de 8 mètres carrés par logement

  2. Détermination du loyer brut :
    On multiplie la surface obtenue par le loyer au m² de la zone correspondante. Celui-ci est obtenu via le barème suivant :

    ZoneLoyer / m²
    A-bis17,17 €
    A12,75 €
    B110,28 €

  3. Application du coefficient multiplicateur :
    On multiplie enfin le loyer précédemment obtenu par un coefficient. Ce coefficient s'obtient en appliquant la formule suivante à la surface calculée lors de la première étape:

    coefficient = 0,7 + 19/surface

    La valeur de ce coefficient est plafonnée à 1,2 afin de ne pas pénaliser les petits logements (le coefficient augmente quand la surface diminue)


Exemple de calcul du loyer maximal
Prenons un appartement situé en zone A, dont la surface habitable est de 30 m² et possédant un balcon de 10 m².

Appliquons les étapes décrites ci-dessus :

  1. La surface corrigée du bien est de :

    surface = 30 + 10/235 m²

  2. Le loyer maximum au m² autorisé en zone A est de 12,75 €/m². Nous avons donc un loyer brut maximum de :

    loyer brut = 35 x 12,75 = 446,25 €

  3. Calculons maintenant le coefficient multiplicateur :

    coefficient = 0,7 + 19/351,24


    Le coefficient étant limité à 1,2, c'est cette valeur que nous utilisons pour enfin calculer le loyer maximum autorisé:

    loyer net = 1,2 x 446,25 = 535,5 €

Quelles sont les zones éligibles au dispositif Pinel


La carte ci-dessous présente les différentes zones Pinel, en métropole et outre-mer.

localisation des zones éligibles au régime Pinel

En substance, les zones sont définies comme suit :

  • Zone A-bis:
    Paris et sa petite couronne

  • Zone A:
    la grande couronne Parisienne, la Côte d'Azur, Lyon, Marseille, Lille, Montpellier et la partie Française de l'agglomération de Genève

  • Zone B1:
    les agglomérations de plus de 250  000 habitants, la grande couronne parisienne, certaines communes considérées comme très chères (La Rochelle, Saint-Malo, Cluses, Chambéry, Annecy, Bayonne, ...), ainsi que les DOM-TOM, la Corse et les autres îles non reliées au continent (loi Pinel Outre Mer)

NB :Depuis le 15 mars 2019, il n'est plus possible de réaliser un investissement Pinel en zone B2.

Principe du dispositif Pinel


Maintenant que nous avons vu quelles étaient les conditions à remplir, il est temps de voir en quoi consiste l'avantage fiscal procuré par le dispositif Pinel !

En contrepartie de l'engagement de l'investisseur à ne pas revendre son bien pendant la durée d'engagement agréée à la signature du contrat, et à le louer dans les limites du plafond fixé, il se verra gratifié d'un abattement fiscal.

Cet abattement est quantifié en pourcentage du prix de revient global de l'ensemble des biens que l'investisseur possède sous le régime Pinel. Nous verrons plus loin comment ce dernier est déterminé.

L'abattement est directement déduit du montant de l'impôt sur le revenu de l'investisseur (et non pas du revenu imposable).

Dans le cas où l'impôt sur le revenu est inférieur à l'abattement annuel, l'excédent est perdu et n'est pas reportable d'une année sur l'autre.

L'abattement total est défini pour chaque durée d'engagement. Voici le barème retenu :

Durée
d'engagement
Abattement
6 ans12 %
9 ans18 %
12 ans21 %

Cet abattement est ensuite divisé par le nombre d'années de la durée d'engagement afin de connaître l'abattement annuel, soit :

Période
d'engagement
Abattement
annuel
Entre 1 et 6 ans2 %
Entre 6 et 9 ans2 %
Entre 9 et 12 ans1 %

Nous pouvons donc déduire quel sera l'abattement maximum que l'on peut espérer obtenir en ayant recours au dispositif Pinel.
Le tableau suivant résume l'abattement annuel et total maximum pour différents prix de revient :

Période
d'engagement
Abattement annuel
maximum VS prix de revient
100000 €200000 €300000 €
Entre 1 et 6 ans2000 €4000 €6000 €
Entre 6 et 9 ans2000 €4000 €6000 €
Entre 9 et 12 ans1000 €2000 €3000 €
Total21000 €42000 €63000 €

L'économie d'impôt maximale que l'on peut espérer est donc de 63000 €, sur 12 ans, pour un prix de revient global égal ou supérieur à 300000 €.

Afin de tirer au maximum profit du dispositif Pinel il est important de vérifier que l'impôt sur le revenu que l'on paye est supérieur à l'abattement annuel que fournira l'investissement Pinel. Faute de quoi l'excédent sera perdu.

Cas du Pinel outre-mer


Le principe est le même que pour le Pinel en métropole. Seul le barème de l'abattement change. Le voici

Durée
d'engagement
Abattement
total
6 ans23 %
9 ans29 %
12 ans32 %

Notre simulateur de rendement locatif intègre tous ces paramètres et vous permet de simuler en détail votre projet d'investissement en immobilier locatif. Il vous suffit de sélectionner dans le champ "Régime fiscal d'imposition du bien" de la section "Fiscalité" du formulaire de saisie le régime Pinel.

Comment est déterminé la base annuelle de réduction des impôts ?


La détermination du prix de revient global servant de base au calcul de l'abattement fiscal dépend de la nature de l'acquisition:

  • pour les logements neufs ou en l'état futur d'achèvement :
    Le prix de revient est le prix d'acquisition majoré, le cas échéant :
    • des frais de notaire
    • des commissions versées aux intermédiaires
    • de la TVA

  • pour les logements acquis inachevés :
    Le prix de revient est égal au prix d'acquisition majoré des frais décrits ci-dessus, ainsi que du montant des travaux d'achèvement de la construction (les travaux d'aménagement intérieur sont inclus s'ils ont pour objectif de rendre le logement habitable)

  • pour les logements que l'investisseur fait construire :
    Le prix de revient correspond à la somme :
    • du prix d'acquisition du terrain majoré des frais de viabilisation, d'aménagement et des frais d'acquisition
    • et du prix de la construction, incluant les frais d'architecte, les travaux ainsi que les frais et impôts afférents
    Il est à noter que les frais de destruction ainsi que la valeur d'acquisition des constructions déjà présentes sur le terrain sont exclus du prix de revient global

  • pour la transformation d'un local en logement par l'investisseur :
    Le prix de revient correspond au prix d’acquisition du local majoré des frais afférents à cette acquisition, ainsi que du montant des travaux de transformation en logement (reconstruction, agrandissement, réparation et amélioration ayant pour objectif de rendre le bien habitable)

La base annuelle de réduction des impôts est égale au prix de revient si celui-ci respecte les deux contraintes ci-dessous. Dans le cas contraire, elle sera égale à la contrainte la plus limitante.

  • le prix de revient de l'ensemble des biens détenus en Pinel, ramené au m² est plafonné à 5500 €/m².
    Si le prix de revient au m² dépasse ce plafond, la base de réduction des impôts sera recalculée en multipliant ce plafond par la valeur du plafond, soit 5500 €/m².
    La surface utilisée pour déterminer le prix au m² est la même que celle utilisée pour calculer le plafonnement des loyers.

  • le prix de revient de l'ensemble des biens en Pinel est plafonné à 300000 €

Exemple 1 de détermination de la base annuelle de réduction des impôts
Un investisseur acquiert deux logements pour un prix de revient total de 400 000 €.
Le prix de revient global dépasse le plafond autorisé de 300000 €.
C'est donc ce plafond qui sera utilisé à la place du prix de revient pour calculer la réduction d'impôts.
Exemple 2 de détermination de la base annuelle de réduction des impôts
Un investisseur acquiert un logement pour 300000 €. La surface du logement est de 50 m². Son prix de revient au m² est donc de 6 000 €/m².

Il dépasse donc le plafond annuel autorisé fixé à 5500 €/m².

On utilisera donc ce plafond à la place du prix de revient pour calculer la base annuelle de réduction des impôts qui sera donc de :

base imposition Pinel = 5500 x 50 = 275000 €

Analyse du dispositif Pinel et stratégies


Le régime Pinel peut-être très intéressant pour les ménages payant plus de 2 500 € d'impôts, à condition de savoir ce que l'on fait et de bien analyser le marché et le projet avant de se lancer.
Nous vous proposons un rapide tour des opportunités et des risques de ce type d'investissement.

Avantages du régime Pinel


Le premier avantage et le plus évident est la possibilité d'effacer totalement ou en partie son impôt sur le revenu. Cela vient indirectement booster la rentabilité de l'investissement si celui-ci a été acquis à un bon prix par rapport au marché.

La possibilité nouvelle qui a été donnée de pouvoir louer à un ascendant ou à un descendant (non rattaché à son foyer fiscal) permet également de compenser l'impact du plafonnement des loyers en faisant bénéficier sa famille du faible loyer par rapport au marché tout en défiscalisant.

Inconvénients du régime Pinel


Le dispositif Pinel n'a pas d'inconvénient intrinsèque. Il présente en revanche deux risques importants qu'il faut absolument identifier avant d'investir:

  • Le risque d'acheter trop cher :
    De nombreux promoteurs ont flairé la bonne affaire depuis la loi Scellier et ont construit des logements de qualité moyenne à des prix souvent 30% plus chers que ceux du marché.

    Ils ont alors grâce à des commerciaux affûtés réussi à convaincre des contribuables allergiques aux impôts d'investir dans leurs logements en leur faisant miroiter une défiscalisation importante. Défiscalisation malheureusement souvent effacée totalement ou en partie par le surcoût de l'opération à l'acquisition.

  • Le risque de vacance locative :
    Les lois précédentes étaient plus laxistes que la nouvelle loi Pinel quant au zonage de l'investissement. C'est moins vrai aujourd'hui grâce à la disparition de la zone B2 qui générait malheureusement la construction de logements inutiles dans des zones où l'offre locative était déjà supérieure à la demande.

    L'investisseur mal avisé se retrouvait alors avec un bien qui pouvait lui procurer une triple, voire quadruple peine, illustrant à merveille la loi de Murphy :
    • Coût d'acquisition plus cher que le marché
    • Difficulté voire impossibilité à louer au prix du marché
    • Perte de l'avantage fiscal en cas de vacance locative supérieure à 12 mois tout en devant continuer à payer le crédit et sans pouvoir revendre...
    • Risque important de moins value à la revente
    Ces risques de vacance locative sont moins importants aujourd'hui grâce à la réduction du zonage.

Comme toujours, et nous ne le répèterons jamais assez, on n'investit pas dans un bien immobilier avec comme seule optique la défiscalisation. Celle-ci est la cerise sur le gâteau d'un projet déjà bien réfléchi (bonne compréhension du marché locatif de la ville (prix, loyers, offre et demande, etc). On peut choisir le meilleur des régimes fiscaux, celui-ci ne vaudra rien si on a acheté trop cher et que l'on ne parvient pas à louer.

Cumuler dispositif Pinel et déficit foncier


Il est intéressant de préciser qu'il est tout à fait possible de cumuler le régime Pinel avec le mécanisme du déficit foncier.

En effet, le dispositif Pinel relève du régime réel et l'on peut déduire un grand nombre de charges de ses revenus fonciers et, le cas échéant, créer du déficit foncier. On bénéficie alors d'un double levier fiscal:

  • la réduction directe de l'impôt grâce à Pinel (jusqu'à 63000 €)
  • la possibilité de créer du déficit foncier et de déduire jusqu'à 10700 € de son revenu imposable (soit jusqu'à 4815 € d'économie d'impôt supplémentaire)