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Régime fiscal réel, vive le déficit foncier !


Conditions du régime réel


Pour pouvoir opter pour le régime réel, les conditions suivantes doivent être remplies:

  • Le propriétaire est une personne morale
  • le bien est loué nu (pas de meublé)

Le régime réel s'applique automatiquement aux contribuables dont les revenus fonciers excèdent 15000 €.
Les autres ont le choix d'opter pour le régime réel ou le régime réel simplifié (micro-foncier)

Avantages du régime réel


L'un des avantages majeurs du régime réel est la possibilité de déduire un grand nombre de charges de ses revenus fonciers et de pouvoir créer du déficit foncier.

En substance, la déduction de vos charges réelles vous permet d'effacer en partie voire totalement l'impôt sur vos revenus fonciers. Si vos charges dépassent vos revenus fonciers, elles génèrent un déficit foncier qui sera soit :

  • reporté sur vos revenus fonciers futurs des 10 années qui suivent la création du déficit foncier

  • imputable sur vos revenus imposables (salaires), dans la limite de 10700 € et uniquement la première année (si les revenus ne suffisent pas à absorber le déficit foncier, la fraction restante est reportable pour déduction future sur les 6 années suivantes).

Nous vous invitons à lire notre article détaillé sur le déficit foncier pour plus d'informations. Vous y trouverez également le détail des charges qui sont déductibles et des analyses de cas pour faciliter la compréhension de ce mécanisme.

Le déficit foncier n'est pas une niche fiscale et n'est donc pas soumis au plafonnement des niches fiscales de 10000 €.

Il est donc tout à fait possible de cumuler déficit foncier et régime de défiscalisation (Pinel, Cosse ancien, Denormandie, Malraux )

Réel ou micro-foncier ?


Si vos revenus fonciers dépassent 15000 €, la question ne se pose pas: vous tomberez obligatoirement dans la case du régime réel. Dans le cas contraire, vous avez le choix d'opter pour l'un ou l'autre.